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Dieser Artikel ist der erste in einer Serie über die Immobilienpreise in Albanien im Jahr 2025. Diese Woche berichten wir über Tirana, und als Nächstes werden wir uns mit Durres beschäftigen. Abonnieren Sie unseren Newsletter um regelmäßig über dieses Thema informiert zu werden.
Die Aufregung um den albanischen Immobilienmarkt ist unüberhörbar. Sie ist überall zu hören: "Die Preise schießen in die Höhe!" Der Beweis dafür war eindeutig, als die Immobilien im neuen Tirana Rock Tower zum Verkauf ausgeschrieben wurden €700,000 (für ein Penthouse? Nein, für eine 2-Bett-Wohnung!). Daher aktualisieren wir unseren jährlichen Überblick über die Immobilienpreise in Albanien und werfen einen genaueren Blick auf die Verkaufsdaten für Tirana im Jahr 2025. Wie Sie bereits wissen, werden bei Magic Towns Albaniensind wir stolz darauf, Ihnen mehr als nur Hörensagen zu bieten. auf Daten basierende Erkenntnisse um Ihnen eine genaue Momentaufnahme des Marktes zu liefern.
Dieser Artikel ist nicht nur eine weitere Diskussion über steigende Preise. Er ist eine eingehende Erforschung der wie stark die Immobilienpreise steigenwelche Arten von Immobilien sich am stärksten verändern, und wo genau sind diese Veränderungen am deutlichsten. Unser Datenteam unter der Leitung von Eliseo Kolicaj hat Tausende von Daten über Immobilienverkäufe akribisch analysiert aus den Jahren 2024 und 2025, um die Markttrends zu vergleichen. Dieser umfassende Ansatz ermöglicht es uns zu analysieren, was auf dem albanischen Immobilienmarkt insgesamt geschieht. In den kommenden Wochen werden wir die Trends in verschiedenen Hotspots untersuchen, wobei der Schwerpunkt in dieser Woche auf der Hauptstadt Tirana liegt.
Die Preise für Wohnungen im Zentrum von Tirana steigen um bis zu 56%
Sie haben die Schlagzeile gelesen. Um dies in die richtige Perspektive zu rücken, ist dies 13 Mal höher als der allgemeine Preisanstieg in Europadie einen durchschnittlichen Anstieg von 4.2% für den gleichen Zeitraum.
Was den Wohnungsbau betrifft, so scheint Tirana in nur drei Jahren von einem attraktiven Preisniveau zu einem Preisniveau auf dem Niveau einer europäischen Hauptstadt aufgestiegen zu sein.
Hier ist eine genauere Betrachtung:
1-Schlafzimmer-Apartments: Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für diese sehr gefragten Einheiten von 1.290 € auf beachtliche 2.125 € hochschnellen, eine erstaunliche 49% Erhöhung.
2-Schlafzimmer-Wohnungen: Nicht weit davon entfernt erlebten diese Einheiten einen erheblichen 43.8% Erhöhungmit einem Preisanstieg von 1.475 €/m² bis 2.122 €/m².
3-Schlafzimmer-Wohnungen: Bei den reinen Wertzuwächsen lagen größere, zentral gelegene Wohnungen mit einem durchschnittlichen Anstieg von über 850 €/m²und damit eine bedeutende 56.67% ErhöhungDies spiegelt die starke Nachfrage nach großzügigen, erstklassigen Lagen wider.
Preise für Wohnungen in Tirana: Unterschiede im und außerhalb des Stadtzentrums
Unsere Daten bestätigen, dass sich das Wachstum in Tirana nicht auf den Stadtkern beschränkt. Auch in den Gebieten außerhalb des pulsierenden Zentrums steigen die Preise, wenn auch in wesentlich geringerem Maße. Zum Beispiel, Die Preise für 1-Zimmer-Wohnungen in diesen Außenbezirken steigen von 1.336 €/m² im Jahr 2024 auf 1.520 €/m² im Jahr 2025, was einem soliden Anstieg von 13,8% entspricht. Dieser Trend deutet auf einen sanften Welleneffekt hin, der den Wert vom Stadtzentrum nach außen treibt, auch wenn die Unterschiede in den Zuwächsen zwischen innerstädtischen und außerstädtischen Gebieten offensichtlich sind.
Der Mietmarkt: Ein stetiger Anstieg für Mieter
Im Gegensatz zum explosionsartigen Anstieg der Verkaufspreise ist auf dem Mietmarkt von Tirana ein gemessener und stetigerer Anstieg zu verzeichnen. Dies deutet auf einen enger werdenden Markt für Mieter hin, was zu einem anhaltenden Druck auf die Mietkosten führt, insbesondere in gehobenen Lagen.
Unsere Analyse der durchschnittlichen Miete pro Quadratmeter ergibt ein klares Bild:
- 2024: Die Mieten lagen in der Regel zwischen 6,22 € bis 6,89 €/m²die je nach Grundstücksgröße und bester Lage variieren.
- 2025: Dieser Bereich hat sich insbesondere auf etwa 7,40 € bis 9,35 €/m².
Was bedeutet das für Ihr monatliches Budget? Diese Zahlen bedeuten für Mieter einen erheblichen prozentualen Anstieg:
- Für Immobilien am unteren Ende des Spektrums bedeutet ein Sprung von 6,22 € auf 7,40 € eine 18.97% Erhöhung.
- Am oberen Ende der Skala steigen die Mieten von 6,89 € auf 9,35 €, was eine beeindruckende 35.70% Erhöhung.
Die Schlussfolgerung für Mieter ist klar: Die Sicherung von begehrten Immobilien in Tirana ist jetzt mit erheblich höheren monatlichen Kosten verbunden. Diese beträchtlichen Erhöhungen stehen zwar nicht im Einklang mit dem Kapitalzuwachs für die Verkäufer, verdeutlichen aber die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt und belasten zweifellos die Haushaltsfinanzen stärker. Dennoch ist das Mieten nach wie vor vergleichsweise erschwinglich, und der Unterschied in
Wohnungsmieten: Rendite sinkt von 6,4% auf 5,2% in einem Jahr
Die Diskrepanz zwischen den steigenden Immobilienpreisen in Tirana und dem vergleichsweise stetigen, aber dennoch deutlichen Anstieg der Mietpreise stellt eine entscheidende Dynamik für potenzielle Investoren dar: ein nachweislicher Rückgang der Mietrenditen.
Historisch gesehen beziehen sich Investoren auf die Mietrendite (die jährliche Kapitalrendite aus den Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie), um die Rentabilität zu beurteilen. Wenn die Immobilienwerte viel schneller steigen als die Mieteinnahmen, sinkt die Rendite natürlich.
Ein Beispiel für die Intensität des Marktes ist eine zentrale Einzimmerwohnung:
- Unter 2024Eine 1-Zimmer-Wohnung, die zu 1.290 €/m² gekauft wird (nehmen wir an, eine 50 m² große Wohnung kostet 64.500 €), könnte eine Spitzenmiete von 6,89 €/m² (oder 344,50 €/Monat) erzielen. Dies würde ein jährliches Brutto-Mietergebnis von 4.134 € bedeuten.
- 2024 Bruttomietrendite (ca.): (€4,134 / €64,500) * 100 = 6.4%
- Schneller Vorlauf zu 2025. Dieselbe 50 m² große Wohnung, die jetzt mit stolzen 2.125 €/m² bewertet wird, würde in der Anschaffung 106.250 € kosten. Die Spitzenmiete ist auf 9,35 €/m² (467,50 €/Monat) gestiegen, was zu einem Jahreseinkommen von 5.610 € führt.
- 2025 Bruttomietrendite (ca.): (€5,610 / €106,250) * 100 = 5.28%
Dieses rechnerische Beispiel verdeutlicht den Trend: Selbst bei erheblichen Mietsteigerungen hat der explosionsartige Anstieg der Kaufpreise zu einem Spürbare Verringerung der potenziellen Bruttomietrenditen für neue Investoren, die in den Markt der Innenstadt von Tirana einsteigen.
Diese Verschiebung bedeutet, dass Kapitalwertsteigerungen zwar nach wie vor eine starke Anziehungskraft ausüben, das unmittelbare Einkommenspotenzial aus Vermietungen für Neuerwerbungen wird bescheidener im Vergleich zum rasanten Wachstum der Immobilienwerte. Die Anleger müssen nun ihre Erwartungen neu kalibrieren und erkennen, dass ein erheblicher Teil ihrer Rendite wahrscheinlich aus langfristigen Kapitalgewinnen und nicht aus hohen unmittelbaren Mieteinnahmen stammen wird.
Häuser in Tirana: 3-Bett-Häuser im Zentrum verdoppeln 2025 ihren Preis, Außenbezirke werden billiger
Auch bei Häusern in Tirana, insbesondere bei größeren oder zentrumsnahen Häusern, gab es in nur einem Jahr starke Schwankungen.
Die Daten sind wie folgt:
- Am stärksten stiegen die Preise für Häuser mit 1 und 3 Zimmern, vor allem im oder in der Nähe des Zentrums.
- 3-Zimmer-Häuser im Stadtzentrum haben sich im Preis mehr als verdoppelt.
- Interessanterweise, 2-Zimmer-Häuser außerhalb des Zentrums sind sogar billiger geworden pro Quadratmeter um etwa 150 €/m² gesunken.
Während also einige Haustypen immer weniger erschwinglich sind, gibt es immer noch Gelegenheiten, z. B. 2-Zimmer-Häuser außerhalb des Zentrums,
Hausvermietung in Tirana: Die Mieten steigen, die Renditen bleiben attraktiv
Die Mietdaten für Häuser sind im Vergleich zu Wohnungen begrenzter, aber wir können Folgendes feststellen:
- A 3-Zimmer-Haus im Stadtzentrum mietet für etwa €7/m²was eine solide Rendite ist (4,98% im Jahr 2025).
- Einige ältere Angebote für 1-Bett-Häuser außerhalb des Zentrums wiesen früher sehr niedrige Mieten auf, aber es gibt nicht genügend aktuelle Daten, um einen statistisch zuverlässigen Durchschnittswert zu ermitteln.
- Außerhalb des Stadtzentrumsbieten sowohl 2- als auch 3-Schlafzimmer-Häuser Renditen von rund 4.5-4.65%was wettbewerbsfähig ist.
Was können wir für die Immobilienpreise in Tirana im Jahr 2026 erwarten?
Angesichts der Tatsache, dass sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise in die Höhe schießen, während die Löhne im Vergleich dazu nur geringfügig steigen, stellt sich die Frage: wer sich diese Immobilien auf Dauer leisten kann wenn sie für die meisten Einwohner immer unerreichbarer werden?
Nehmen wir zum Beispiel die häufig erwähnte Zwei-Zimmer-Wohnung in Tirana Rock, die zu einem Preis von €700,000. Mit der gemeldeten durchschnittliches Monatsgehalt von 830 €und unter der Annahme eines optimistischen Szenarios, bei dem die Hälfte wird jeden Monat gespartwürde es dauern über 21 Jahre um die für eine Hypothek von 85% erforderliche Anzahlung von 15% anzusammeln. Dabei sind die Inflation, die Lebenshaltungskosten und die steigenden Immobilienpreise noch nicht einmal berücksichtigt.
Ja, die Gehälter stiegen um 11.2% von 2023 bis 2024aber dieses Wachstum verblasst im Vergleich zu dem rasanten Anstieg der Immobilienpreise. Ähnlich verhält es sich mit den Mieten - vor allem im Stadtzentrum, wo sie deutlich stärker gestiegen sind als die Löhne.
Diese Entwicklung kann nicht unbegrenzt fortgesetzt werden. Wenn sich die Preise zu weit von den lokalen Einkommen entfernen, muss die Frage gestellt werden: Ist der Immobilienmarkt in Tirana überhitzt?
Unser Rat: Wenn Sie erwägen Investitionen, recherchieren Sie gründlich. Wenn die Erwartungen himmelhoch jauchzend sind und die Fundamentaldaten wackeln, dann sind solche Tirana-Felsen könnte sich als Mühlstein um Ihren Hals erweisen.
"Eine Blase". "Ich bereue es nicht, investiert zu haben". Kommentare von Einheimischen und Ausländern
Hier finden Sie eine Handvoll aktueller Erfahrungsberichte, die wir über den Kauf von Immobilien in Tirana gesammelt haben, hauptsächlich von internationalen Auswanderern.
"Wir haben eine Wohnung in Komuna und Parisit - Das Verfahren war schnell und unkompliziert, man muss nur darauf achten, dass der Papierkram sauber ist." - Anonymer britischer Auswanderer
"Ich bereue es, dass ich nicht vor 3 Jahren gekauft habe. Die Preise waren halb so hoch wie jetzt. Es fühlt sich an wie eine Blase, aber wer weiß." - Anwohner
"Die Preise sind verrückt geworden. 250.000 Pfund für eine Wohnung in Tirana sind es einfach nicht wert. Das ist New Yorker Preisniveau für Albanien." - Albanisch-amerikanischer Einwohner
"Tirana ist immer noch ein Schnäppchen im Vergleich zu Italien. Wir vermieten es über Airbnb, wenn wir nicht dort sind - bisher eine tolle Rendite." - Italienisches Paar
"Ich arbeite hier im Baugewerbe - bei vielen der neuen Gebäude wird an allen Ecken und Enden gespart. Seien Sie auf der Hut. Nicht jeder Luxusturm ist wirklich luxuriös." - Anonymer albanischer Bauunternehmer
"Wir sind Albaner, die in Deutschland leben und wollten eine Wohnung in Tirana. Aber 200.000 Pfund für eine 1-Zimmer-Wohnung ist Wahnsinn. Wir suchen stattdessen in Durrës." - Diaspora-Paar, Facebook-Gruppe
"Die Wohnungspreise sind bei den albanischen Gehältern unsinnig. Keiner, den ich kenne, kann es sich mehr leisten, hier zu kaufen." - Lokaler junger albanischer Fachmann
"Habe eine Villa außerhalb von Tirana gekauft - erstaunlich viel Platz, musste aber eine Menge Probleme nach dem Bau beheben. Für den Preis lohnt es sich trotzdem." - französischer Expatriate
Hören Sie unseren Podcast, Ep.1: Umzug nach Tirana Reiseführer
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