[Exclusif] Les prix de l'immobilier à Tirana augmentent de 50% en un an : données 2024 vs. 2025

Cet article est le premier d'une série consacrée aux prix de l'immobilier en Albanie en 2025. Cette semaine, nous couvrons Tirana, puis Durres. S'abonner à la newsletter pour obtenir des mises à jour régulières sur ce sujet.

L'engouement pour le marché immobilier albanais est indéniable. On l'entend partout : "Les prix montent en flèche ! La preuve en est que les propriétés de la nouvelle tour Tirana Rock Tower ont été mises en vente à des prix très compétitifs. €700,000 (pour un penthouse ? non, pour un deux-pièces !). C'est pourquoi nous mettons à jour notre revue annuelle des prix de l'immobilier en Albanie en examinant de plus près les données sur les ventes de biens immobiliers à Tirana en 2025. Comme vous le savez déjà, à Magic Towns AlbanieNous sommes fiers d'aller au-delà des rumeurs en vous apportant les informations suivantes des idées fondées sur des données pour vous donner un aperçu précis du marché.

Cet article n'est pas une simple discussion sur la hausse des prix. Il s'agit d'une exploration en profondeur de combien les prix de l'immobilier augmentent-ils ?les types de biens qui subissent les changements les plus importants, et où exactement ces changements sont les plus évidents. Notre équipe chargée des données, dirigée par Eliseo Kolicaj, a minutieusement analysé des milliers de points de données sur les ventes de biens immobiliers. de 2024 et 2025 pour comparer les tendances du marché. Cette approche globale nous permet d'analyser ce qui se passe sur le marché immobilier albanais dans son ensemble. Au cours des prochaines semaines, nous examinerons les tendances dans différents points chauds, en nous concentrant cette semaine sur la capitale, Tirana.

Les prix des appartements du centre de Tirana augmentent de 56%

Vous avez lu le titre. Pour mettre les choses en perspective, c'est 13 fois plus élevée que l'augmentation générale des prix en Europequi ont fait état d'une augmentation moyenne de 4.2% pour la même période.

En ce qui concerne les immeubles d'habitation, Tirana semble avoir fait le tour de la question, passant d'un prix attractif à un prix correspondant à celui des capitales européennes, en l'espace de trois ans seulement.

Voici un examen plus approfondi :

Appartements d'une chambre : Ces unités, très recherchées, ont vu leur prix moyen au mètre carré s'envoler. passent de 1 290 € à 2 125 €, ce qui est remarquable., une étonnante 49% augmentation.

Appartements de 2 chambres : Peu de temps après, ces unités ont connu une 43,8% augmentationavec des prix allant de 1 475 €/m² à 2 122 €/m².

Appartements de 3 chambres : En tête des gains de valeur, les appartements centraux de plus grande taille ont augmenté en moyenne de plus de 850 €/m², marquant ainsi une avancée significative dans la mise en œuvre de la politique de l'UE en matière d'environnement. 56.67% augmentationLa demande de locaux spacieux et de premier choix est donc très forte.

Prix des appartements à Tirana : Différences entre le centre ville et l'extérieur

Nos données confirment que la croissance de Tirana ne se limite pas à son centre. Les zones situées juste à l'extérieur du centre animé connaissent également des augmentations de prix, bien qu'à un taux beaucoup plus faible. C'est le cas, par exemple, de Les appartements d'une chambre à coucher dans ces zones extérieures ont vu leurs prix passer de 1 336 €/m² en 2024 à 1 520 €/m² en 2025, ce qui représente une solide augmentation de 13,8%. Cette tendance indique un léger effet d'entraînement, poussant la valeur vers l'extérieur du centre urbain, bien que la disparité des augmentations entre les zones du centre ville et les autres zones soit évidente.

Le marché de la location : Une hausse constante pour les locataires

Contrairement à la croissance explosive des prix de vente, le marché locatif de Tirana affiche une hausse plus mesurée et régulière. Cela indique un resserrement du marché pour les locataires, ce qui se traduit par une pression soutenue sur les coûts de location, en particulier pour les emplacements haut de gamme.

Notre analyse du loyer moyen par mètre carré donne une image claire de la situation :

• 2024: Les loyers varient généralement de 6,22 € à 6,89 €/m².Le montant de l'aide varie en fonction de la taille de la propriété et de son emplacement privilégié.
• 2025: Cette gamme s'est notamment élargie à environ 7,40 € à 9,35 €/m²..

Qu'est-ce que cela signifie pour votre budget mensuel ? Ces chiffres se traduisent par des augmentations substantielles en pourcentage pour les locataires :

• Pour les biens situés au bas de l'échelle, un bond de 6,22 € à 7,40 € représente une augmentation de 1,5 % par rapport à l'année précédente. 18.97% augmentation.
• Dans le haut de gamme, les loyers, qui passent de 6,89 € à 9,35 €, représentent une augmentation impressionnante des loyers. 35.70% augmentation.

La leçon à tirer pour les locataires est claire : L'acquisition d'un bien immobilier convoité à Tirana s'accompagne désormais d'une augmentation considérable des coûts mensuels. Bien qu'elles ne soient pas à la hauteur de la plus-value pour les vendeurs, ces augmentations substantielles mettent en évidence la demande croissante d'espace de vie dans la ville, ce qui accroît indubitablement la pression sur les finances des ménages. Cela dit, la location reste comparativement plus abordable, et la différence entre le prix d'achat et le prix de vente d'un bien immobilier est plus importante.

Loyers des appartements : Le rendement passe de 6,4% à 5,2% en un an

La disparité entre la flambée des prix d'achat de l'immobilier à Tirana et l'augmentation comparativement plus régulière, mais significative, des loyers constitue une dynamique cruciale pour les investisseurs potentiels : une diminution démontrable des rendements locatifs.

Historiquement, les investisseurs se réfèrent aux rendements locatifs (le rendement annuel de l'investissement provenant des revenus locatifs, par rapport au prix d'achat du bien) pour évaluer la rentabilité. Lorsque la valeur des biens immobiliers augmente beaucoup plus rapidement que les revenus locatifs, le rendement diminue naturellement.

Prenons l'exemple d'un appartement central d'une chambre à coucher, qui illustre parfaitement l'intensité du marché :

• En 2024Ainsi, un appartement d'une chambre à coucher acheté à 1 290 €/m² (supposons un appartement de 50 m² à 64 500 €) pourrait être loué à 6,89 €/m² (ou 344,50 €/mois), ce qui correspondrait à un revenu locatif annuel brut de 4 134 €. Cela représente un revenu locatif annuel brut de 4 134 €.
• 2024 Rendement locatif brut (approx.) : (€4,134 / €64,500) * 100 = 6.4%

• En un clin d'œil, nous arrivons à l'âge de 2025. Ce même appartement de 50 m², aujourd'hui évalué à la somme astronomique de 2 125 €/m², coûterait 106 250 € à l'achat. Le loyer le plus élevé s'élève à 9,35 €/m² (467,50 €/mois), ce qui représente un revenu annuel de 5 610 €.
• 2025 Rendement locatif brut (approx.) : (€5,610 / €106,250) * 100 = 5.28%

Cet exemple chiffré illustre bien la tendance : même en cas d'augmentation substantielle des loyers, la hausse fulgurante des prix d'achat a conduit à une augmentation des prix de vente de l'ordre de 1,5 milliard d'euros par an. une réduction sensible des rendements locatifs bruts potentiels pour les nouveaux investisseurs entrant sur le marché du centre ville de Tirana.

Cette évolution signifie que si l'appréciation du capital reste un attrait important, le potentiel de revenus immédiats générés par les locations pour les nouvelles acquisitions devient plus modeste par rapport au rythme rapide de la croissance de la valeur des biens immobiliers. Les investisseurs doivent maintenant revoir leurs attentes et reconnaître qu'une part importante de leur rendement proviendra probablement de plus-values à long terme plutôt que de revenus locatifs élevés et immédiats.

Maisons à Tirana : 3-lits dans le centre, prix doublé en 2025, la périphérie devient moins chère

Les logements à Tirana, en particulier les plus grands ou ceux situés à proximité du centre-ville, ont également connu une grande volatilité en un an.

Voici ce que les données indiquent :

• Les hausses de prix les plus importantes ont été observées pour les maisons de 1 et 3 chambres à coucher, en particulier dans le centre ou à proximité de celui-ci.
• Le prix des maisons de 3 chambres à coucher dans le centre-ville a plus que doublé.
• Intéressant, Les maisons de 2 chambres à coucher situées en dehors du centre ville sont devenues moins chères par mètre carré, soit une baisse d'environ 150 €/m².

Ainsi, si certains types de logements deviennent moins abordables, il existe encore des poches d'opportunités, comme les maisons de deux chambres à coucher situées en dehors du centre,

Location de maisons à Tirana : Les loyers augmentent, les rendements restent attractifs

Les données sur les loyers des maisons sont plus limitées que celles des appartements, mais voici ce que l'on peut observer :

• A Maison de 3 chambres à coucher dans le centre ville Les loyers sont d'environ €7/m²ce qui représente un rendement solide (4,98% en 2025).
• Certaines annonces plus anciennes de maisons à un lit situées en dehors du centre avaient déjà des loyers très bas, mais il n'y a pas suffisamment de données actualisées pour obtenir une moyenne statistiquement fiable.
• En dehors du centre villeLes maisons de 2 et 3 chambres à coucher offrent des rendements de l'ordre de 4.5-4.65%ce qui est compétitif.

À quoi peut-on s'attendre pour les prix de l'immobilier à Tirana en 2026 ?

Avec des loyers et des prix d'achat qui montent en flèche, alors que les salaires ne connaissent qu'une croissance modeste en comparaison, on peut se poser la question : les personnes qui pourront s'offrir ces biens à long terme s'ils deviennent de plus en plus inaccessibles pour la plupart des résidents ?

Prenons, par exemple, l'appartement de deux chambres à coucher de Tirana Rock, souvent cité en référence, dont le prix est fixé à €700,000. Avec le rapport salaire mensuel moyen de 830 euroset dans l'hypothèse d'un scénario optimiste où la moitié est économisée chaque mois, il faudrait plus de 21 ans juste pour accumuler le dépôt de 15% requis pour un prêt hypothécaire de 85%. Cela ne tient même pas compte de l'inflation, des frais de subsistance ou de l'augmentation des prix de l'immobilier.

Oui, les salaires ont augmenté de 11.2% de 2023 à 2024mais cette croissance n'est rien en comparaison de la vitesse à laquelle les prix de l'immobilier s'envolent. Les loyers présentent un profil similaire, en particulier dans le centre-ville, où ils ont largement dépassé la croissance des salaires.

Cette trajectoire ne peut se poursuivre indéfiniment. Lorsque les prix s'écartent trop des revenus locaux, il faut se poser la question : Le marché immobilier de Tirana est-il en surchauffe ?

Nos conseilsSi vous envisagez de faire appel à la investir, faites des recherches approfondies. Lorsque les attentes sont élevées et que les fondamentaux sont fragiles, les entreprises telles que Tirana Rock pourrait finir par être un boulet autour de votre cou.

"Une bulle". "Je ne regrette pas d'avoir investi. Commentaires de locaux et d'étrangers

Voici quelques témoignages récents que nous avons recueillis sur l'achat d'une propriété à Tirana, principalement de la part d'expatriés internationaux.

"Nous avons acheté un appartement à Komuna e Parisit - la procédure a été rapide et simple, il suffit de s'assurer que les documents sont propres". - Expatrié britannique anonyme

"Je regrette de ne pas avoir acheté il y a 3 ans. Les prix étaient deux fois moins élevés qu'aujourd'hui. On a l'impression d'être dans une bulle, mais qui sait ?". - Résident local

"Les prix sont devenus fous. 250 000 livres sterling pour un appartement à Tirana ne valent tout simplement pas la peine. C'est le prix de New York pour l'Albanie". - Résident albano-américain

"Tirana reste une bonne affaire par rapport à l'Italie. Nous la louons sur Airbnb lorsque nous n'y sommes pas - un excellent retour sur investissement jusqu'à présent". - Couple italien

"Je travaille dans le secteur de la construction ici - beaucoup de nouveaux bâtiments font des économies de bouts de chandelle. Soyez prudents. Toutes les tours de luxe ne sont pas vraiment luxueuses. - Constructeur albanais anonyme

"Nous sommes des Albanais vivant en Allemagne et nous voulions un appartement à Tirana. Mais 200 000 livres sterling pour une chambre à coucher, c'est insensé. Nous cherchons plutôt à Durrës". - Couple de la diaspora, groupe Facebook

"Les prix des appartements n'ont aucun sens par rapport aux salaires albanais. Personne dans mon entourage ne peut plus se permettre d'acheter ici". - Jeune professionnel albanais local

"J'ai acheté une villa à l'extérieur de Tirana - espace incroyable mais j'ai dû régler beaucoup de problèmes après la construction. Cela vaut quand même le coup pour le prix. - Expatrié français

Sources d'information

• Eurostat

• Instat

Pour en savoir plus

• 7 pièges à éviter lors de l'achat d'un bien immobilier en Albanie

• Louer à Tirana ou à Durrës ?

• Guide de l'expatrié : Déménager à Tirana