Leitfaden für Anlageimmobilien: Wie man eine Hypothek in Albanien sichert

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Nach dem Überblick der letzten Woche über die Immobilienpreise in Tirana, Durres und SarandaIn dieser Wochenvorschau konzentrieren wir uns auf den Prozess des Erwerbs eines Hauskredits in Albanien als Ausländer. Dies kann in der Tat ein kniffliger Prozess sein, vor allem, wenn Sie an das Hypothekensystem in westeuropäischen oder nordamerikanischen Ländern gewöhnt sind, aber wir hoffen, dass Sie mit unserer Anleitung besser in der Lage sind, einen wichtigen Schritt auf der albanischen Immobilienleiter zu machen.

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Möglichkeiten, als Ausländer eine Hypothek in Albanien zu bekommen

In meiner langjährigen Erfahrung als Expat, der in verschiedenen Ländern lebt und arbeitet, habe ich festgestellt, dass eines der interessantesten und zugleich schwierigsten Themen die Finanzierung eines Hauskaufs in einem Gastland ist, in dem man oft keine Kredithistorie und keinen lokalen Arbeitgeber hat.

Als ausländischer Investor eine Hypothek in Albanien zu erhalten, kann ein komplexer Prozess sein, aber mit der richtigen Herangehensweise und dem richtigen Wissen ist es durchaus machbar. Der albanische Immobilienmarkt bietet eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten, jede mit ihren eigenen Bedingungen und Anforderungen. In diesem Leitfaden erkunden wir die Möglichkeiten, eine Hypothek zur Finanzierung eines Immobilienkaufs in Albanien zu erhalten, und konzentrieren uns dabei auf die Verfügbarkeit von Krediten, die Bedingungen und die wichtigsten Ratschläge für nicht in Albanien ansässige Kreditnehmer.

Verfügbarkeit und Herausforderungen von Hypothekendarlehen

Banken in Albanien, darunter mehrere internationale Institute - die bekanntesten sind die österreichische Bank Raffeisen und der italienischen Intesa - bieten Hypothekendarlehen für den Erwerb von Immobilien sowohl für Gebietsansässige als auch für Ausländer an. Für Ausländer kann der Prozess eine Herausforderung darstellen, da Hürden wie höhere Beleihungsquoten und eine strenge Auswahl der Bank für den Erfolg entscheidend sind. Neben den lokalen Banken werden wir uns auch andere Finanzinstitute ansehen.

Bedingungen für Hypothekendarlehen: Was zu erwarten ist

Zinssätze: Die Zinssätze sind in der Regel variabel und richten sich nach dem europäischen Referenzzinssatz EURIBOR oder dem albanischen Referenzzinssatz TIBOR. Die Zinssätze werden oft als "EURIBOR + X%" ausgedrückt, was den Aufschlag bzw. die Marge angibt, die die Bank gegenüber den Gebühren erhebt, die Finanzinstitute für Kredite bei den Zentralbanken zahlen müssen. In Anbetracht dessen liegen die angebotenen Hypothekenzinsen derzeit (2024) typischerweise zwischen 6% und in den schlimmsten Fällen 10%.
Die Zinssätze variieren je nach Kreditgeber, Kreditart und Profil des Kreditnehmers. Auch die Währung, in der Sie einen Kredit aufnehmen möchten, spielt eine Rolle. Die Zinssätze für den Euro (EUR) sind in der Regel niedriger als für den albanischen Lek (ALL). Da der Euro jedoch frei gegenüber dem albanischen Lek schwankt (d. h. die albanische Regierung legt keinen festen Wechselkurs zwischen Euro und Lek fest, anders als z. B. die dänische, bulgarische und schweizerische Regierung), kann sich der Betrag, den Sie der Bank schulden, erhöhen, wenn der Euro schwächer wird. Die Sage von In Polen aufgenommene Kredite in Schweizer Franken ist ein abschreckendes Beispiel dafür, was alles schief gehen kann, wenn man sich in der "falschen" Währung Geld leiht.
Dauer des Darlehens: Die Laufzeit der Darlehen beträgt zwischen 10 und 30 Jahren, abhängig von der Politik des Darlehensgebers und der Förderungswürdigkeit des Darlehensnehmers.
LTV-Verhältnis: Im Allgemeinen bis zu 70% bis 80%, was eine Anzahlung von 20% bis 30% des Immobilienwerts erfordert.
Dokumentation: Einkommensnachweis, Beschäftigungsgeschichte und eine saubere Kredithistorie sind Standardanforderungen, wobei die Datenbank der Bank von Albanien ein wichtiger Bezugspunkt für die Banken ist.

Wenn einer dieser Begriffe unklar ist, werfen Sie einen Blick auf unsere Glossar unten.

Wenn Sie vorhaben, in Albanien eine Immobilie zu erwerben, sollten Sie sich über folgende Punkte informieren Versicherung auch.

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Hypothekenanforderungen für ausländische Kreditnehmer

Für ausländische Kreditnehmer gelten strengere Kriterien, zu denen die Vorlage von Unterlagen über den rechtmäßigen Wohnsitz, eine höhere Anzahlung und möglicherweise höhere Zinssätze gehören können. Leider gibt es keine verbindliche Regel, die besagt, welche genauen Anforderungen die Bank in Ihrem speziellen Fall stellt. Unserer Erfahrung nach sind ausländische Banken wie Raffeisen in der Regel einfacher zu handhaben, zumal man - wie im Falle einiger albanischer Banken - schon beim ersten Schritt, also bei der Eröffnung eines Bankkontos, stecken bleiben kann. Erkundigen Sie sich unbedingt direkt bei der jeweiligen Bank nach den aktuellen Konditionen. Sie können sich auch gerne an Kontaktieren Sie einen unserer Experten für Immobiliensuchedie oft direkte Verbindungen zu bestimmten Branchen haben.

Verhandlungsstrategien

Zinssätze und Gebühren: Zögern Sie nicht, über niedrigere Tarife und Gebührenverzicht zu verhandeln. Die Kenntnis der marktüblichen Zinssätze ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Verhandlung. Sie können den Leitzins (kurz gesagt, den Betrag, den die Bank an die Zentralbank für die Aufnahme von Geld zahlt) leicht ermitteln, indem Sie Suche nach dem Albanien-Basiszinssatz auf Trading Economics.
Lebensversicherung: Lebensversicherungen werden häufig von Banken verlangt und sollten die Hypothekensumme abdecken. Die Bedingungen können variieren, also klären Sie das mit Ihrem Kreditgeber.
Bedingungen und Konditionen: Lesen Sie den Hypothekenvertrag sorgfältig durch und achten Sie dabei auf Vorfälligkeitsentschädigungen und Zinsanpassungen. Die Konsultation eines Finanzberaters oder eines Anwalts vor Ort kann zusätzliche Informationen liefern.
Bereit sein, zu gehen: Wenn die Bedingungen nicht zufriedenstellend sind oder Sie sich übermäßig unter Druck gesetzt fühlen, sollten Sie sich nach besseren Angeboten umsehen.

Finanzierung durch eine Bank in Ihrem Heimatland

Dies mag zwar als überraschender Ratschlag erscheinen, in sieben von zehn Fällen ist es einfacher, in Ihrem Heimatland einen Kredit aufzunehmen, um eine Immobilie in Albanien zu erwerben als einen Kredit direkt in Albanien aufzunehmen. Denken Sie daran, dass die albanische Bank nichts über Ihre Kreditvergangenheit weiß, immer eine große Menge an Unterlagen verlangen wird - von denen ein großer Teil in Albanien professionell übersetzt werden muss - und keine Vermögenswerte von Ihnen besitzt, die als Garantie dienen können. Wir wissen sogar von Personen, die aufgefordert wurden, bei der Bank eine Kaution in Höhe des Betrags zu hinterlegen, den sie sich leihen wollten. Das macht nicht viel Sinn, oder?

Aus diesen Gründen ist es manchmal sinnvoller, einen Kredit in Ihrem Heimatland aufzunehmen, um Ihren Immobilienkauf in Albanien zu finanzieren. Die Bank Ihres Heimatlandes gibt in der Regel Eigenkapital frei, d. h. sie lässt Sie einen Kredit aufnehmen, wenn Sie eine Immobilie in Ihrem Heimatland besitzen, und zwar in der Regel zu niedrigeren Zinsen.. Was Sie wahrscheinlich nicht wollen, ist ein persönliches Darlehen (diese Art von Darlehen, die im Allgemeinen für kleine Renovierungsarbeiten oder den Kauf eines Autos verwendet werden), um Ihren Immobilienkauf in Albanien zu finanzieren. Denn die Kreditzinsen für Privatkredite können sehr hoch sein, weit höher als die für Hypothekendarlehen.

Schlussfolgerung: Gut planen und gut beraten lassen

Wie Sie aus diesem Überblick ersehen können, ist es alles andere als einfach, als Ausländer in Albanien eine Hypothek zu bekommen. Vieles hängt von Ihren persönlichen Umständen ab und davon, wie risikoscheu die albanische Bank ist. Wenn wir unsere Ratschläge in einer Handvoll von Punkten zusammenfassen müssten, würden wir sagen::

Recherchieren Sie sorgfältig die Kreditzinsen und vergleichen Sie sie mit den Angeboten der Banken
Kreditkonditionen in Albanien vergleichen mit denen Ihres Heimatlandes, wenn Sie entscheiden, wo Sie einen Kredit aufnehmen
Lassen Sie sich von Fachleuten beraten. Es ist unglaublich, wie viele Menschen Hunderttausende in eine Immobilie investieren und glauben, sie könnten ein paar Cent sparen, wenn sie keine gute Beratung vor Ort erhalten.

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Bei der Prüfung von Hypothekarkrediten in Albanien, insbesondere für ausländische Investoren, die mit der Terminologie nicht vertraut sind, kann ein klares Verständnis bestimmter Schlüsselbegriffe von unschätzbarem Wert sein.

Hypothek: Ein Darlehen speziell für den Erwerb einer Immobilie. Die Immobilie selbst dient als Sicherheit für den Kredit.
Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis: Dieser Begriff beschreibt die Höhe Ihres Kredits im Vergleich zum Wert der Immobilie, die Sie kaufen. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 100.000 € kaufen und Ihr Kredit 80.000 € beträgt, beträgt Ihr LTV-Verhältnis 80%. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet in der Regel bessere Kreditkonditionen, da er für die Bank weniger riskant ist.
Zinssatz: Die Kosten für die Aufnahme von Geld, ausgedrückt als Prozentsatz des Kredits. Dieser Zinssatz bestimmt, wie viel Sie zusätzlich zur Rückzahlung des geliehenen Betrags an den Kreditgeber zahlen müssen.
Fester Zinssatz: Ein Zinssatz, der sich während der gesamten Laufzeit des Kredits nicht ändert. Das macht Ihre Rückzahlungen vorhersehbar.
Variabler Zinssatz: Ein Zinssatz, der sich während der Laufzeit des Kredits ändern kann. Er kann aufgrund von Veränderungen auf dem Finanzmarkt steigen oder fallen, was sich auf Ihre monatlichen Rückzahlungen auswirkt. Im Allgemeinen sind variable Zinssätze niedriger als feste Zinssätze, aber die Unvorhersehbarkeit kann schwer zu ertragen sein.
Anzahlung: Der Teil des Kaufpreises der Immobilie, den Sie im Voraus bezahlen und der nicht durch die Hypothek finanziert wird. Er wird in der Regel als Prozentsatz des Gesamtkaufpreises angegeben.
Kapitalertragssteuer: Eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, der über dem Kaufpreis liegt. Die Steuer bezieht sich nicht auf den gesamten Verkaufspreis, sondern nur auf den Gewinn.
Einkommensnachweis: Dokumente, die Sie vorlegen, um zu zeigen, wie viel Geld Sie verdienen. Dazu können Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen oder Kontoauszüge gehören, die den Kreditgebern helfen zu entscheiden, ob Sie sich den Kredit leisten können.
Laufzeit des Darlehens: Die Dauer, über die Sie sich zur Rückzahlung des Kredits verpflichten. Längere Laufzeiten können die monatlichen Raten senken, erhöhen aber möglicherweise die Gesamtzinsen, die Sie während der Laufzeit des Kredits zahlen müssen.
Albanischer Lek: Die offizielle Währung Albaniens. Es handelt sich um eine frei schwankende Währung (d.h. sie ist nicht an eine andere Währung wie den US-Dollar oder den Euro "gebunden"), die nur innerhalb der Republik Albanien verwendet wird. Ab März 2024 sind 100 Leka etwa 1 Euro wert.