Wie man in Tirana inmitten von Risiken und "dunklem Geld" Immobilien kauft

Eine Welle der Immobilienentwicklung hat die Hauptstadt Albaniens verändert, und zwar durch wachsendes Interesse in- und ausländischer Investoren am Erwerb von Immobilien in Tirana. Das schnelle Wachstum des albanischen Immobilienmarktes ist jedoch nicht ohne Komplikationen. Der Sektor, insbesondere in der Hauptstadt, ist mit Problemen konfrontiert, die auf undurchsichtige Finanztransaktionen und verzögerte Bauprojekte zurückzuführen sind, die viele Investoren in der Schwebe gelassen haben.

In dieser Ausgabe von Albania Property Weekly untersuchen wir die Komplexität von Investitionen auf dem Immobilienmarkt von Tirana. Wir erkunden die wirtschaftliche Dynamik, die Reaktionen der Behörden und die Erfahrungen einzelner Investoren, die ein umfassendes Bild der potenziellen Risiken zeichnen. Wir erkunden die aktuelle Investitionsszene, von Regierungsmaßnahmen gegen Korruption bis hin zu was Käufer beim Kauf von Immobilien in einem Neubaugebiet in Tirana zu beachten haben.

Die Rolle des "dunklen Geldes" auf dem Immobilienmarkt

Potenzielle Immobilieninvestoren in Albanien müssen eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchführen, bei der nicht nur Markttrends und erwartete Renditen, sondern auch die Referenzen der beteiligten Bauträger untersucht werden. Eine kürzlich von dem Wirtschaftsjournalisten Ola Xama durchgeführte Untersuchung hat die Undurchsichtigkeit der finanziellen Aktivitäten Albaniens im Zusammenhang mit Immobilien aufgezeigt.

Wie berichtet in Die Sonntagszeitung, Jährlich fließen rund 3,7 Milliarden Euro in den albanischen Bau- und Immobiliensektor, was 15% des nationalen BIP entspricht. Bemerkenswerterweise fließen nur 847 Mio. EUR dieser Summe über formelle Bankkanäle. Die Ergebnisse von Xama deuten darauf hin, dass rund 2,85 Mrd. EUR unauffindbar sind, was auf das Vorhandensein von "Schwarzgeld" hindeutet. In Albanien, einer überwiegend auf Bargeld basierenden Wirtschaft, in der die Überweisungen von Auswanderern eine große Rolle spielen, schätzt Xama, dass bis zu 1,3 Mrd. EUR dieses nicht erfassten Kapitals aus illegalen Aktivitäten wie dem Drogenhandel stammen könnten.

Immobilienpreise in Tirana haben sich in 7 Jahren vervierfacht

Xama behauptet, dass die Zufuhr illegaler Gelder den Immobilienmarkt von Tirana deutlich stimuliert hat und die Preise für hochwertige Wohnungen von 1.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2017 auf derzeit etwa 4.000 Euro gestiegen sind. Trotz eines Überangebots an Wohnungen, von denen viele unverkauft bleiben, steigen die Preise weiter an. Dieser Preisanstieg ist nicht nur auf den Erwerb von Immobilien zurückzuführen, sondern auch auf Investitionen, die in Bauunternehmen geflossen sind. Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, dass Investoren, die eine Immobilie in Tirana erwerben möchten, eine gründliche Finanzanalyse und Überprüfung durchführen.

Alarmierende und steigende Leerstandsquoten

Belind Kelliçi von der oppositionellen Demokratischen Partei Albaniens hat sich besorgt über den fragwürdigen Trend geäußert, dass Unternehmen mit geringem ausgewiesenem Kapital bedeutende Bauaufträge erhalten. Er wies darauf hin, dass 2015 in Tirana 8.000 Wohnungen leer standen. Diese Zahl hat sich durch die ungebremste Ausgabe von Baugenehmigungentrotz rückläufiger Nachfrage. Die daraus resultierende Preisentwicklung hat dazu geführt, dass Wohneigentum für durchschnittliche Paare immer weniger realisierbar ist.

Ist die Immobilienblase in Tirana geplatzt?

Der Wirtschaftswissenschaftler Klodian Tomorri stellt fest, dass der Bausektor in Albanien in den letzten drei Jahren deutlich schneller gewachsen ist als die Gesamtwirtschaft. Für jeden neuen Einwohner in Tirana werden etwa 300 Quadratmeter Wohnfläche gebaut-fast das Neunfache des Durchschnitts in der Europäischen Union. Diese übermäßige Expansion birgt die Gefahr einer Immobilienblase. Sollte diese Blase platzen, könnte dies schwerwiegende Folgen haben, einschließlich eines sprunghaften Anstiegs notleidender Kredite, des Zusammenbruchs von Baufirmen, erheblicher Verluste für Hausbesitzer und des möglichen Ausbruchs einer Rezession. Die Zukunft des Immobilienmarktes in Tirana bleibt ungewiss.

Due Diligence für den Kauf von Immobilien in Tirana

Die albanische Regierung ist sich der Notwendigkeit einer strengen Sorgfaltspflicht bewusst und hat ihre Bemühungen zur Bekämpfung von Korruption und Geldwäsche im Bau- und Immobiliensektor intensiviert. Dies ist ein wichtiger Schritt, Die Regierung hat eine Sondereinheit der Staatsanwaltschaft eingerichtet, SPAKdas von der FBI-Ausbildung in Virginia profitiert hat. Diese Initiative hat bereits zu konkreten Ergebnissen geführt. So ergriff Spak im Jahr 2022 entscheidende Maßnahmen, indem es die Vermögenswerte von Gjinaj, einem prominenten Baumagnaten, einfror, da der Verdacht bestand, dass er sein beträchtliches Vermögen mit illegalen Mitteln, einschließlich Drogenhandel, angehäuft hatte. Diese Maßnahme richtete sich auch gegen das Unternehmen, das hinter der "Garden Residence Turdiu", einem Neubaugebiet in Tirana, steht, so dass viele Bewohner im Unklaren über ihre Investitionen und die Zukunft ihrer Häuser sind.

Der Bau des Turms C innerhalb des Komplexes "Gartenresidenz Turdiu" ist ein gutes Beispiel für Projektverzögerungen was sich auf die potenziellen Bewohner auswirkt. Die Fertigstellung war für 2021 geplant, doch die Entwicklung war mit Rückschlägen verbunden, z. B. blieben Gemeinschaftsbereiche und Aufzüge unvollendet, so dass die Familien, die in diese Immobilien investiert haben, nicht einziehen konnten.

Dieser Fall unterstreicht die die Notwendigkeit für Investoren, gründliche Hintergrundprüfungen von Entwicklern und ihren Projekten durchzuführenund ein Verständnis für den breiteren wirtschaftlichen und regulatorischen Kontext sicherstellen. Das explosive Wachstum des Bausektors in Tirana, das sowohl die lokale Nachfrage als auch das Tempo des nationalen Wirtschaftswachstums bei weitem übersteigt, signalisiert potenzielle Instabilität.

Fazit: Ein Markt mit Chancen, aber Vorsicht ist geboten

Wie wir bereits hervorgehoben haben, bietet Tirana eine Reihe von Möglichkeiten für Mietwohnungen, die im Vergleich zu anderen Hauptstädten immer noch sehr günstig sind. Die Argumente für einen Kauf in Tirana werden jedoch von Tag zu Tag unklarer, da die Verkaufspreise immer weiter ansteigen und sich die Anzeichen häufen, dass nicht mehr ganz so sauberes Geld in das System fließt. Wenn wir jetzt kaufen müssten, würden wir uns wahrscheinlich in anderen Städten umsehen, in denen die Preise noch angemessen sind, wie Berat oder Durres.

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