Buying Property in Albania As A Foreigner: Rules, Opportunities, and Pitfalls (2025)

Very often, readers ask us whether American, German, or French citizens – to name some – are allowed to buy property in Albania, and under what conditions. In response to these numerous inquiries, we’ll address today the topic of buying property in Albania as a foreigner.

We’ll provide a comprehensive guide, addressing common queries, highlighting the common pitfalls, and sharing expert insights.

Albania presents a relatively open market for foreign investors; however, there are essential restrictions and guidelines that foreign buyers must consider.

This guide is an extract from Albania Property Guide, our e-book covering all aspects of renting, owning, and selling property in Albania.

Eigentumsarten und Kaufrechte

Wohn- und Gewerbeimmobilien: Foreign individuals and entities can generally purchase residential and commercial properties without restrictions. This openness has encouraged a diverse range of investors to explore opportunities across the country.

Beschränkungen beim Landkauf: Die Regeln für den Landerwerb werden strenger. Ausländern ist es in der Regel untersagt, landwirtschaftliche Flächen direkt zu erwerben - eine Einschränkung, die in vielen Ländern zum Schutz der lokalen Landwirtschaft üblich ist. Dennoch gibt es Alternativen, wenn Sie wirklich landwirtschaftliche Flächen in Albanien erwerben möchten:

• Unternehmenseigentum: Die Gründung eines albanischen Unternehmens ermöglicht es Ausländern, landwirtschaftliche Flächen zu erwerben. Diese Methode ist beliebt für Investitionsprojekte im Tourismus und in der Landwirtschaft.
• Pachtvereinbarungen: Ausländer können langfristige Pachtverträge für landwirtschaftliche Flächen mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren abschließen. Dies bedeutet kein Eigentum, bietet aber eine stabile Plattform für die Entwicklung.

Zoneneinteilung und Entwicklungsbeschränkungen

Bevor Sie mit dem Kauf einer Immobilie beginnen, sollten Sie sich unbedingt über den Status des Gebietes informieren. Bestimmte Gebiete sind für bestimmte Nutzungen vorgesehen, z. B. für Wohn-, Gewerbe- oder landwirtschaftliche Zwecke, und eine Änderung dieser Ausweisungen kann kompliziert sein. Darüber hinaus gibt es strenge Entwicklungsbeschränkungen, insbesondere in geschützten oder denkmalgeschützten Gebieten, in denen Änderungen an Grundstücken streng geregelt sind.

Kulturerbe und geschützte Gebiete

Eigenschaften innerhalb UNESCO-geschützte Gebiete or national heritage sites have stringent restrictions. Foreign buyers should be aware of these limitations, as they can significantly restrict the ability to modify, renovate, or develop the property

Risiken wie der "Doppelverkauf", bei dem eine Immobilie an mehrere Käufer verkauft wird, sind weit verbreitet. Die Überprüfung des Rufs des Verkäufers sowie der rechtlichen und finanziellen Situation der Immobilie ist von entscheidender Bedeutung. Die Albanische Nationale Agentur für die Informationsgesellschaft (AKSHI) bietet eine Online-Plattform for checking property registration.

This step helps in identifying any potential legal issues early on. We strongly recommend you read our guide to potential pitfalls when buying property in Albania.

Immobilienkauf in Albanien als Ausländer, Schritt für Schritt

1. Research and Identify Property

Begin by exploring the market, considering factors such as location, type of property (apartment, house, or land), and budget. Online portals, real estate agents, and expos are useful resources. If using an agent, expect to pay a commission of 2% to 5% of the purchase price, with 1% usually borne by the buyer.

2. Legal Representation

It is essential to hire a lawyer skilled in Albanian property law to navigate the legal complexities and ensure the property has a clean title. Legal fees generally amount to about 1% to 2% of the property purchase price.

3. Property Inspection

A thorough inspection is crucial to identify any potential structural or legal issues. Keep in mind that these additional costs could potentially save you significant expenses in the long run by preventing the purchase of a property with structural issues. Professionals may also uncover issues such as hidden water damage, electrical problems, or violations of zoning regulations.

4. Negotiation and Agreement

After selecting a property, negotiate the price and have your lawyer draft a preliminary contract that clearly outlines the sale terms.

5. Due Diligence

Your lawyer should conduct due diligence to check for any legal encumbrances, outstanding debts, or other issues, ensuring the seller’s ownership and proper registration.

6. Payment and Contracts

The payment process typically involves a deposit followed by the final payment upon contract completion. All financial transactions must be documented and conducted through legal channels.

7. Signing the Contract

This takes place in the presence of a notary, who verifies the documents and identities involved. Notarisation fees vary based on the property’s value.

8. Registration

The property must be registered at the local cadastral office to legally transfer ownership. This step incurs a fee of about 0.1% to 0.3% of the property’s value.

9. Utilities and Services

Once the property is officially yours, arrange for the transfer of utilities and services into your name.

We Can Help You Buy Property in Albania

Für ausländische Käufer ist es für eine erfolgreiche Transaktion in Albanien von entscheidender Bedeutung, die zum Kauf angebotenen Immobilientypen zu verstehen und sich mit professioneller Hilfe durch das lokale Rechtssystem zu bewegen. 

Magic Towns Albania offers recommended professionals to help you through the process, as well as guides on major cities and towns in Albania, providing insights into safety, amenities, and the local economy to aid potential expats, investors, and movers in making better-informed decisions.

Our team includes relocation experts, property experts, and lawyers. Feel free to reach out if you’d like to discuss your specific needs. Happy hunting!