Albaniens Immobilienmarkt im Jahr 2025: Trends in Tirana, Vlorë und Sarandë

Wenn auch nicht jeden Tag, so treffe ich doch immer wieder Menschen, die in Albanien kaufen oder investieren wollen. Allerdings kann man das nicht tun, ohne vorher eine gründliche Marktforschung zu betreiben, zumal sich das Land ständig weiterentwickelt und seine Standards, einschließlich der Preise, ändert.

Albaniens Immobilienmarkt wird auch 2025 weiter wachsen, vor allem in den Küsten- und Hauptstädten wie Tirana, Vlorë und Sarandë. Der Anstieg der digitalen Nomaden, des Tourismus und der Lifestyle-Käufer aus dem Ausland trägt zu erheblichen Verschiebungen bei Preisen, Nachfrage und Immobilienarten bei.

In Zusammenarbeit mit unserem Datenspezialisten Eliseo geben wir heute einen detaillierten Überblick darüber, wo der Markt im Jahr 2025 steht.

Tirana verzeichnet eine stetig wachsende Nachfrage, insbesondere nach Wohnungen

1. Stadtzentrum ist immer noch teuer

Für alle Immobilientypen gilt, dass die Preise für Wohnungen im Stadtzentrum deutlich höher sind als in den Außenbezirken. Zum Beispiel:

• 1-Schlafzimmer-Wohnungen im Zentrum haben einen Durchschnittspreis von etwa 130.000 €, während sich die Preise außerhalb des Zentrums eher bei 110.000 € bewegen.
• 2-Schlafzimmer-Wohnungen im Zentrum liegen im Durchschnitt zwischen 150.000 und 200.000 €, während ähnliche Einheiten außerhalb des Zentrums knapp unter 170.000 € liegen.

Die Nachfrage nach zentralen Lagen ist aufgrund der Vorteile, die zentrale Gebiete bieten, wie z. B. die Nähe zu Büros, Schulen und Lifestyle-Infrastruktur, stets hoch.

2. Große Preisspannen, insbesondere bei größeren Häusern

Die 3-Zimmer-Kategorien, sowohl innerhalb als auch außerhalb des Zentrums, weisen breitere Interquartilsspannen (IQR) auf, was auf eine größere Variabilität auf dem Markt hindeutet:

• Die Angebotspreise reichen von 200.000 € bis über 300.000 €, insbesondere im Stadtzentrum. Dies deutet auf eine größere Vielfalt in Bezug auf Qualität, Größe und Ausstattung bei größeren Wohnungen hin.

3. Ausreißer spiegeln High-End-Eigenschaften wider

Die Ausreißer im Boxplot (als Rauten jenseits der Whisker) weisen auf Luxusangebote hin, die weit über die typische Obergrenze hinausgehen, vor allem in der Kategorie der 1-Schlafzimmer-Wohnungen, in der einige zentrale Objekte preislich näher an 300 000 € liegen. Dabei handelt es sich wahrscheinlich um Premium-Neubauten oder voll möblierte Einheiten, die auf ausländische Käufer oder Investoren abzielen.

4. Der "Sweet Spot" für Käufer

• Immobilien, die sich preislich im mittleren Bereich für 2-Zimmer-Wohnungen außerhalb des Zentrums bewegen (150.000-170.000 €), scheinen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu bieten, insbesondere für Familien oder Fernarbeiter, die mehr Platz suchen, ohne das Budget zu sprengen.
• Die geringe Preisspanne für 1-Zimmer-Wohnungen außerhalb des Zentrums könnte auch für Erstkäufer oder digitale Nomaden interessant sein.

Was dies für Käufer und Investoren bedeutet

Der Luxusmarkt ist eindeutig aktiv, aber eine Nische. Vorsicht ist geboten, insbesondere im Hinblick auf das Wiederverkaufspotenzial. Das Interesse der Einheimischen ist jedoch ungebrochen, und das Interesse an Investitionen (vor allem für Käufer von Mietobjekten und städtischem Lebensstil) bleibt hoch.

Investoren sollten ein Auge auf 2-Schlafzimmer-Wohnungen im Stadtzentrum haben, da diese nach wie vor bei Berufstätigen beliebt und im Vergleich zu den hochpreisigen 3-Schlafzimmer-Wohnungen noch einigermaßen erschwinglich sind.

Hauskäufer, die mit einem geringeren Budget mehr Platz benötigen, finden möglicherweise außerhalb des Stadtrings bessere Möglichkeiten, wo Immobilien mit 2 bis 3 Schlafzimmern deutlich mehr Wert bieten.

Vlorë ist erschwinglicher als Tirana

1. Mehr Preisstabilität im Vergleich zu Tirana

• Die Preisspannen in Vlora sind schmaler, vor allem bei Wohnungen mit 1 und 2 Schlafzimmern.
• Dies ist ein Zeichen für einen stabileren und berechenbareren Markt.

2. Die Preise im Stadtzentrum sind immer noch wettbewerbsfähig

• Wohnungen mit 1 Schlafzimmer im Stadtzentrum liegen zwischen 120.000 und 180.000 € und damit deutlich unter der gleichen Kategorie in Tirana oder Saranda.
• Das Segment der 2-Zimmer-Wohnungen im Stadtzentrum weist größere Unterschiede auf (ca. 130.000-230.000 €). Das Interesse wächst weiter, aber das Angebot ist immer noch erschwinglich.

3. Geräumige Wohnungen außerhalb des Zentrums bieten immer noch Wert

• Die Preise für 3-Schlafzimmer-Immobilien außerhalb des Stadtzentrums liegen meist zwischen 200.000 und 250.000 €.
• Interessanterweise überschneiden sich diese Preise mit denen kleinerer Wohnungen in zentralen Gegenden (ein Hinweis darauf, dass man außerhalb des Stadtkerns viel mehr Platz für sein Geld bekommen kann).

4. Keine extremen Ausreißer

• Im Gegensatz zu Tirana weist der Boxplot für Vlorë keine starken Ausreißer auf. Das bedeutet, dass der Markt keine großen Abweichungen aufweist - eine gute Nachricht für Käufer, die Transparenz und Berechenbarkeit suchen.

Ist Vlora aus der Sicht des Käufers eine gute Investition?

Wenn Sie Ruhe, Küste und Kosteneffizienz schätzen, ist der Kauf eines Hauses in Vlora eine lohnende Investition.

2-Zimmer-Wohnungen im Stadtzentrum scheinen der Sweet Spot des Marktes zu sein, zentral genug für Bequemlichkeit, aber ohne den hohen Aufpreis. Wohnungen unter 200.000 € sind nach wie vor das am stärksten nachgefragte Segment.

Einheimischen Käufern fällt der Markteintritt hier möglicherweise leichter als in der Hauptstadt oder in Saranda.

Ausländer, die einen Zweitwohnsitz oder einen ruhigen Ort für den Ruhestand suchen, werden die moderaten Preise und die weniger gesättigte Atmosphäre in Vlora zu schätzen wissen.

Saranda verzeichnet einen rasanten Anstieg, insbesondere im mittleren Preissegment

1. Immobilien im Stadtzentrum haben einen hohen Preis

• In allen Kategorien sind die Preise für Wohnungen im Stadtzentrum höher als außerhalb.
• Der Durchschnittspreis für 2-Zimmer-Wohnungen im Stadtzentrum liegt bereits bei 200.000 € oder darüber.
• Selbst 1-Zimmer-Wohnungen im Zentrum von Sarandë kosten mehr als 150.000 €, einige Angebote liegen sogar bei 200.000 € - ein Niveau, das noch vor ein paar Jahren hier selten war.

2. 3-Schlafzimmer-Wohnungen sind eng und wettbewerbsfähig

• Interessanterweise ist die Preisspanne für 3-Zimmer-Wohnungen im Stadtzentrum mit Angeboten zwischen 200.000 € und 225.000 € sehr eng.
• Diese Einheitlichkeit kann auch darauf zurückzuführen sein, dass die Bauträger ihre Preise auf ein bestimmtes Käuferprofil ausrichten (z. B. auf ausländische Rentner oder saisonale Investoren).

3. Außerhalb des Stadtzentrums gibt es noch Spielraum

• 2-Schlafzimmer-Immobilien außerhalb des Zentrums weisen größere Schwankungen auf, haben aber immer noch einen Aufwärtstrend (einige erreichen sogar 250.000 € und mehr) und können mit den Angeboten im Zentrum mithalten.
• Wohnungen mit 1 Schlafzimmer sind nach wie vor am erschwinglichsten und liegen außerhalb des Stadtzentrums oft zwischen 120.000 und 150.000 €.

4. Mehrere hohe Ausreißer

• Das Vorhandensein von Ausreißern über 250.000-275.000 € für mittelgroße Einheiten zeigt, dass Luxusangebote auf den Markt kommen, ein Trend, der zuvor hauptsächlich in Tirana zu beobachten war.

Was dies für Käufer und Investoren bedeutet

Nun, Saranda ist nicht länger ein Geheimnis.

Lifestyle-Käufer und Rentner finden das beste Preis-Leistungs-Verhältnis in größeren Häusern etwas außerhalb des Stadtzentrums, die zwar immer noch zu Fuß erreichbar, aber viel erschwinglicher sind.

Für Käufer werden die Preise immer weniger flexibel, vor allem im Zentrum. Wenn Sie einsteigen wollen, gilt: je früher, desto besser.

Für Investoren bieten der starke Aufwärtstrend bei den Preisen und der knappe Bestand im Bereich von 2 bis 3 Zimmern Potenzial für Mieteinnahmen und Kapitalzuwachs.

Was sagen die Zahlen?

Abschließende Überlegungen

• Tirana ist nach wie vor ein erstklassiges Ziel für langfristige Kapitalzuwächse und Vermietungen.
• Vlora ist ein beachtliches Reiseziel, wenn Sie auf der Suche nach Küstenimmobilien zu günstigeren Preisen als in Saranda sind.
• Saranda ist der Markt, den man im Auge behalten sollte: hohe Nachfrage, begrenzte neue Bestände und ein boomender Tourismussektor könnten die Preise weiter in die Höhe treiben, aber eine mögliche Überhitzung könnte folgen, wenn sie nicht kontrolliert wird.