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Questo articolo è il primo di una serie sui prezzi degli immobili in Albania nel 2025. Questa settimana ci occupiamo di Tirana e successivamente ci sposteremo a Durazzo. Iscriviti alla nostra newsletter per ricevere aggiornamenti regolari su questo argomento.
L'entusiasmo che circonda il mercato immobiliare albanese è inconfondibile. Si sente dire ovunque: "I prezzi stanno salendo alle stelle!". La prova è stata evidente quando gli immobili della nuova Torre della Roccia di Tirana sono stati messi in vendita per €700,000 (per un attico? No, per un 2 letti!). Per questo motivo, aggiorniamo la nostra rassegna annuale sui prezzi degli immobili in Albania per dare un'occhiata più da vicino ai dati di vendita degli immobili di Tirana nel 2025. Come già sapete, a Magic Towns AlbaniaSiamo orgogliosi di andare oltre il sentito dire, portandovi intuizioni fondate sui dati per fornirvi un'istantanea accurata del mercato.
Questo articolo non è solo un'altra discussione sull'aumento dei prezzi. È un'esplorazione approfondita di quanto aumentano i prezzi degli immobiliquali tipi di proprietà stanno subendo i cambiamenti più significativi, e esattamente dove questi cambiamenti sono più evidenti. Il nostro team di dati, guidato da Eliseo Kolicaj, ha analizzato minuziosamente migliaia di dati di vendita di immobili. sia del 2024 che del 2025 per confrontare le tendenze del mercato. Questo approccio globale ci permette di analizzare ciò che sta accadendo nel mercato immobiliare albanese nel suo complesso. Nelle prossime settimane analizzeremo le tendenze in vari punti caldi, con un focus sulla capitale, Tirana.
I prezzi degli appartamenti del centro di Tirana aumentano fino al 56%
Avete letto il titolo. Per mettere le cose in prospettiva, questo è 13 volte superiore all'aumento complessivo dei prezzi in Europa, che ha registrato un aumento medio di 4.2% per lo stesso periodo.
Per quanto riguarda gli edifici per appartamenti, Tirana sembra aver fatto il salto di qualità, passando da un prezzo accessibile a quello di una capitale europea, in soli tre anni.
Ecco un'analisi più approfondita:
Appartamenti con 1 camera da letto: Queste unità molto ricercate hanno visto il loro prezzo medio al metro quadro da 1.290 euro alla ragguardevole cifra di 2.125 euro., un sorprendente Aumento 49%.
Appartamenti con 2 camere da letto: Poco dopo, queste unità hanno registrato una sostanziale 43,8% aumentocon prezzi che vanno da Da €1.475/m² a €2.122/m².
Appartamenti con 3 camere da letto: In testa alla classifica dei valori, gli appartamenti centrali più grandi hanno registrato un'impennata media del oltre 850 euro/m²segnando un'importante 56.67% aumentoa testimonianza dell'intensa domanda di spaziosi locali di pregio.
Prezzi degli appartamenti a Tirana: Differenze in centro e fuori città
I nostri dati confermano che la crescita di Tirana non è limitata al suo centro. Anche le aree al di fuori del vivace centro stanno registrando un aumento dei prezzi, anche se a un tasso molto più basso. Per esempio, I prezzi degli appartamenti con una camera da letto in queste aree esterne sono passati da 1.336 €/m² nel 2024 a 1.520 €/m² nel 2025, con un solido aumento del 13,8%. Questa tendenza indica un leggero effetto a catena, che spinge il valore verso l'esterno del nucleo urbano, sebbene sia evidente la disparità degli aumenti tra le aree del centro città e quelle non centrali.
Il mercato degli affitti: Un aumento costante per gli inquilini
In contrasto con la crescita esplosiva dei prezzi di vendita, il mercato degli affitti di Tirana mostra un aumento più misurato e costante. Ciò indica un mercato sempre più ristretto per gli affittuari, con una conseguente pressione sostenuta sui costi di locazione, in particolare per le zone di fascia alta.
La nostra analisi dell'affitto medio per metro quadro delinea un quadro chiaro:
- 2024: Gli affitti variavano in genere da Da €6,22 a €6,89/m²che variano in base alle dimensioni dell'immobile e alla sua posizione privilegiata.
- 2025: Questa gamma è stata notevolmente ampliata fino a circa Da 7,40 a 9,35 euro/m².
Cosa significa questo per il vostro budget mensile? Queste cifre si traducono in aumenti percentuali sostanziali per gli affittuari:
- Per le proprietà che si trovano all'estremità inferiore dello spettro, un salto da 6,22 a 7,40 euro rappresenta una 18.97% aumento.
- Nella fascia più alta, i canoni d'affitto che passano da 6,89 a 9,35 euro indicano un'impressionante 35.70% aumento.
La conseguenza per gli affittuari è chiara: Assicurarsi le proprietà più ambite a Tirana comporta ora costi mensili notevolmente più elevati. Sebbene non corrispondano all'apprezzamento del capitale per i venditori, questi aumenti sostanziali evidenziano la crescente domanda di spazio abitativo in città, mettendo indubbiamente più pressione sulle finanze delle famiglie. Detto questo, l'affitto rimane relativamente più conveniente e la differenza di prezzo tra i due paesi è di circa il 50%.
Affitti degli appartamenti: Il rendimento scende da 6,4% a 5,2% in un anno
La disparità tra l'impennata dei prezzi di acquisto degli immobili a Tirana e l'aumento relativamente più costante, ma significativo, dei canoni di locazione rappresenta una dinamica cruciale per i potenziali investitori: una diminuzione dimostrabile dei rendimenti da locazione.
Storicamente, per valutare la redditività gli investitori fanno riferimento ai rendimenti da locazione (il rendimento annuo del capitale investito derivante dal reddito da locazione, rispetto al prezzo di acquisto dell'immobile). Quando i valori degli immobili aumentano molto più rapidamente dei redditi da locazione, il rendimento diminuisce naturalmente.
Illustriamo un appartamento centrale con una sola camera da letto, un ottimo esempio dell'intensità del mercato:
- In 2024Un appartamento con una camera da letto acquistato a 1.290 euro/m² (ipotizziamo un appartamento di 50 m² per 64.500 euro) potrebbe richiedere un affitto di fascia alta di 6,89 euro/m² (o 344,50 euro/mese). Ciò implica un reddito annuo lordo da locazione di 4.134 euro.
- 2024 Rendimento locativo lordo (circa): (€4,134 / €64,500) * 100 = 6.4%
- In avanti, fino a 2025. Lo stesso appartamento di 50 m², ora valutato alla strabiliante cifra di 2.125 euro/m², costerebbe 106.250 euro per l'acquisto. Mentre l'affitto di fascia alta è salito a 9,35 €/m² (467,50 €/mese), per un reddito annuo di 5.610 €.
- 2025 Rendimento locativo lordo (circa): (€5,610 / €106,250) * 100 = 5.28%
Questo esempio calcolato dimostra chiaramente la tendenza: anche in presenza di consistenti aumenti degli affitti, l'aumento esplosivo dei prezzi d'acquisto ha portato ad una sensibile riduzione dei potenziali rendimenti lordi da locazione per i nuovi investitori che si affacciano sul mercato del centro di Tirana.
Questo cambiamento significa che, sebbene l'apprezzamento del capitale rimanga una forte attrattiva, il potenziale di reddito immediato derivante dagli affitti per le nuove acquisizioni sta diventando più modesto rispetto al rapido ritmo di crescita del valore degli immobili. Gli investitori devono ora ricalibrare le loro aspettative, riconoscendo che una parte significativa dei loro rendimenti proverrà probabilmente da plusvalenze a lungo termine piuttosto che da elevati redditi da locazione immediati.
Case a Tirana: 3 letti in centro raddoppiano il prezzo nel 2025, la periferia diventa più economica
Anche le case a Tirana, in particolare quelle più grandi o vicine al centro, hanno subito una forte volatilità in un solo anno.
Ecco cosa indicano i dati:
- I maggiori aumenti di prezzo sono stati registrati nelle case con 1 e 3 camere da letto, soprattutto in centro o nelle vicinanze.
- Il prezzo delle case con 3 camere da letto nel centro città è più che raddoppiato.
- Interessante, Le case con 2 camere da letto fuori dal centro sono diventate più economiche al metro quadro, con un calo di circa 150 euro/m².
Sebbene alcune tipologie di case stiano diventando meno accessibili, ci sono ancora sacche di opportunità, come le case con due camere da letto situate fuori dal centro,
Affitti di case a Tirana: Affitti in crescita, rendimenti ancora interessanti
I dati sugli affitti delle case sono più limitati rispetto a quelli degli appartamenti, ma ecco cosa possiamo osservare:
- A Casa con 3 camere da letto nel centro città affitti per circa €7/m²che rappresenta un solido rendimento (4,98% nel 2025).
- Alcuni vecchi annunci di case da 1 letto fuori dal centro avevano affitti molto bassi, ma non ci sono abbastanza dati aggiornati per fornire una media statisticamente affidabile.
- Fuori dal centro città, sia le case con 2 che con 3 camere da letto offrono rendimenti intorno a 4,5-4,65%che è competitivo.
Cosa possiamo aspettarci dai prezzi degli immobili di Tirana nel 2026?
Con gli affitti e i prezzi d'acquisto che salgono alle stelle, mentre i salari registrano solo una crescita modesta, viene da chiedersi: chi sarà in grado di permettersi questi immobili nel lungo periodo se stanno diventando sempre più irraggiungibili per la maggior parte dei residenti?
Si pensi, ad esempio, al più volte citato appartamento con due camere da letto a Tirana Rock, quotato a €700,000. Con i dati riportati stipendio medio mensile di 830 euroe ipotizzando uno scenario ottimistico in cui la metà viene risparmiata ogni mese, ci vorrebbe oltre 21 anni solo per accumulare il deposito di 15% necessario per un mutuo di 85%. Questo non tiene conto dell'inflazione, delle spese di vita o dell'aumento dei prezzi degli immobili.
Sì, gli stipendi sono aumentati di 11,2% dal 2023 al 2024, ma questa crescita impallidisce rispetto al tasso di impennata dei prezzi degli immobili. Gli affitti raccontano una storia simile, soprattutto nel centro città, dove hanno superato in modo significativo la crescita dei salari.
Questa traiettoria non può continuare all'infinito. Quando i prezzi si separano troppo dai redditi locali, è necessario porsi la domanda: Il mercato immobiliare di Tirana si sta surriscaldando?
Il nostro consiglioSe state prendendo in considerazione investire, fate una ricerca approfondita. Quando le aspettative sono alle stelle e i fondamentali vacillano, i titoli del calibro di Roccia di Tirana potrebbe finire per essere una macina al collo.
"Una bolla". "Non mi pento di aver investito". Commenti di locali e stranieri
Ecco una manciata di testimonianze recenti che abbiamo raccolto sull'acquisto di immobili a Tirana, soprattutto da parte di espatriati internazionali.
"Abbiamo comprato un appartamento a Komuna e Parisit - il processo è stato rapido e semplice, basta assicurarsi che i documenti siano puliti". - Espatriato britannico anonimo
"Mi pento di non aver comprato 3 anni fa. I prezzi erano la metà di quelli attuali. Sembra una bolla, ma chi lo sa". - Residente locale
"I prezzi sono impazziti. 250.000 sterline per un appartamento a Tirana non ne vale la pena. È il prezzo di New York per l'Albania". - Residente albanese-americano
"Tirana è ancora un affare rispetto all'Italia. L'affittiamo su Airbnb quando non siamo lì: un ottimo ROI finora". - Coppia italiana
"Lavoro nell'edilizia qui: molti dei nuovi edifici stanno tagliando le curve. Siate prudenti. Non tutte le torri di lusso sono veramente lussuose". - Costruttore albanese anonimo
"Siamo albanesi che vivono in Germania e volevamo una casa a Tirana. Ma 200.000 sterline per una camera da letto sono una follia. Stiamo cercando invece a Durazzo". - Coppia della diaspora, gruppo Facebook
"I prezzi degli appartamenti non hanno senso con gli stipendi albanesi. Nessuno che conosco può più permettersi di comprare qui". - Giovane professionista locale albanese
"Ho comprato una villa fuori Tirana - spazio incredibile, ma ho dovuto risolvere molti problemi post-costruzione. Ne vale comunque la pena per il prezzo". - Espatriato francese
Ascoltate il nostro Podcast, Ep.1: Guida al trasferimento a Tirana
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