[Eksklusivt] Ejendomspriserne i Tirana stiger med 50% på et år: Data for 2024 vs. 2025

Denne artikel er den første i en serie om ejendomspriser i Albanien i 2025. I denne uge dækker vi Tirana, og i næste uge tager vi fat på Durres. Tilmeld dig vores nyhedsbrev for at få regelmæssige opdateringer om dette emne.

Spændingen omkring Albaniens ejendomsmarked er ikke til at tage fejl af. Man hører det overalt: "Priserne er på himmelflugt!" Beviset var tydeligt, da ejendomme i det nye Tirana Rock Tower blev annonceret til €700,000 (for en penthouse? Nej, for en 2-sengs!). Derfor opdaterer vi vores årlige gennemgang af ejendomspriser i Albanien for at se nærmere på data for ejendomssalg i Tirana i 2025. Som du allerede ved, er der på Magic Towns AlbanienVi er stolte af at bevæge os ud over rygter ved at give dig indsigt baseret på data for at give dig et præcist øjebliksbillede af markedet.

Denne artikel er ikke bare endnu en diskussion om stigende priser. Det er en dybtgående udforskning af hvor meget ejendomspriserne stigerhvilke typer af ejendomme, der oplever de mest markante ændringer, og præcis hvor disse ændringer er mest tydelige. Vores datateam, ledet af Eliseo Kolicaj, har omhyggeligt analyseret tusindvis af datapunkter om ejendomssalg fra både 2024 og 2025 for at sammenligne markedstendenser. Denne omfattende tilgang giver os mulighed for at analysere, hvad der sker på det albanske ejendomsmarked som helhed. I løbet af de kommende uger vil vi undersøge tendenserne i forskellige hotspots, og i denne uge vil vi fokusere på hovedstaden Tirana.

Priserne på lejligheder i Tiranas centrum stiger med op til 56%

Du har læst overskriften. For at sætte det i perspektiv er dette 13 gange højere end de samlede prisstigninger i Europasom rapporterede en gennemsnitlig stigning på 4.2% i samme periode.

Hvad angår lejlighedskomplekser, ser det ud til, at Tirana er gået hele vejen fra at være tiltalende billig til at have priser på europæisk hovedstadsniveau på bare tre år.

Her er et nærmere kig:

Lejligheder med 1 soveværelse: Disse meget eftertragtede enheder oplevede en gennemsnitlig pris pr. kvadratmeter skyder i vejret fra €1.290 til bemærkelsesværdige €2.125en forbløffende 49% stigning.

Lejligheder med 2 soveværelser: Ikke langt efter oplevede disse enheder en betydelig 43.8% stigningmed priser, der stiger fra 1.475 €/m² til 2.122 €/m²..

Lejligheder med 3 soveværelser: Større centrale lejligheder førte an i den rene værdistigning med en gennemsnitlig stigning på over €850/m².hvilket markerer en betydelig 56.67% stigninghvilket afspejler en intens efterspørgsel efter rummelige, førsteklasses beliggenheder.

Priser på lejligheder i Tirana: Forskelle i og uden for centrum

Vores data bekræfter, at Tiranas vækst ikke er begrænset til bykernen. Områder lige uden for det travle centrum oplever også prisstigninger, om end i et meget lavere tempo. Det gælder f.eks, For lejligheder med 1 soveværelse i disse yderområder steg priserne fra 1.336 €/m² i 2024 til 1.520 €/m² i 2025, hvilket er en solid stigning på 13,8%. Denne tendens indikerer en blid krusningseffekt, der skubber værdien udad fra bykernen, selvom forskellen i stigninger mellem bymidten og områder uden for bymidten er tydelig.

Udlejningsmarkedet: En støt stigning for lejere

I modsætning til den eksplosive vækst i salgspriserne viser Tiranas lejemarked en mere afmålt og stabil stigning. Det tyder på et strammere marked for lejere, hvilket resulterer i et vedvarende pres på lejeomkostningerne, især for eksklusive beliggenheder.

Vores analyse af den gennemsnitlige leje pr. kvadratmeter tegner et klart billede:

• 2024: Lejen lå typisk på mellem 6,22 € til 6,89 €/m².og varierer afhængigt af ejendommens størrelse og beliggenhed.
• 2025: Dette sortiment er især blevet udvidet til ca. 7,40 € til 9,35 €/m²..

Hvad betyder det for dit månedlige budget? Disse tal betyder betydelige procentvise stigninger for lejere:

• For ejendomme i den lavere ende af spektret repræsenterer et spring fra € 6,22 til € 7,40 en 18.97% stigning.
• I den højere ende er huslejerne steget fra €6,89 til €9,35, hvilket er en imponerende stigning. 35.70% stigning.

Konklusionen for lejere er klar: At sikre sig eftertragtede ejendomme i Tirana er nu forbundet med betydeligt højere månedlige omkostninger. Selv om de ikke matcher kapitalforøgelsen for sælgerne, understreger disse betydelige stigninger den voksende efterspørgsel efter boligareal i byen, hvilket utvivlsomt lægger mere pres på husholdningernes økonomi. Når det er sagt, er det stadig relativt billigere at leje, og forskellen i

Leje af lejligheder: Udbyttet falder fra 6,4% til 5,2% på et år

Forskellen mellem Tiranas stærkt stigende købspriser på ejendomme og den forholdsvis stabile, men dog betydelige, stigning i lejepriserne udgør en afgørende dynamik for potentielle investorer: et påviseligt fald i lejeindtægterne.

Historisk set henviser investorer til lejeafkastet (det årlige investeringsafkast fra lejeindtægter i forhold til ejendommens købspris) for at vurdere rentabiliteten. Når ejendomsværdierne stiger meget hurtigere end lejeindtægterne, falder afkastet naturligvis.

Lad os illustrere det med en central etværelses lejlighed, som er et godt eksempel på markedets intensitet:

• I 2024En 1-værelses lejlighed købt til 1.290 €/m² (lad os antage, at en lejlighed på 50 m² koster 64.500 €) kan have en topleje på 6,89 €/m² (eller 344,50 €/måned). Det ville give en årlig bruttolejeindtægt på 4.134 euro.
• 2024 Bruttolejeafkast (ca.): (€4,134 / €64,500) * 100 = 6.4%

• Spol frem til 2025. Den samme lejlighed på 50 m², som nu er vurderet til svimlende 2.125 €/m², ville koste 106.250 € at købe. Mens den højeste husleje er steget til 9,35 €/m² (467,50 €/måned), hvilket giver en årlig indkomst på 5.610 €.
• 2025 Bruttolejeafkast (ca.): (€5,610 / €106,250) * 100 = 5.28%

Dette beregnede eksempel viser tydeligt tendensen: Selv med betydelige huslejestigninger har den eksplosive stigning i købspriserne ført til en En mærkbar reduktion i det potentielle bruttolejeafkast for nye investorer, der kommer ind på markedet i Tiranas bymidte.

Dette skift betyder, at selv om kapitaltilvækst stadig er et stærkt trækplaster, Det umiddelbare indtægtspotentiale fra udlejning til nye opkøb bliver mere beskedent. sammenlignet med den hurtige vækst i ejendomsværdien. Investorerne må nu justere deres forventninger og erkende, at en betydelig del af deres afkast sandsynligvis vil komme fra langsigtede kapitalgevinster snarere end høje umiddelbare lejeindtægter.

Huse i Tirana: 3-sengs i centrum fordobles i pris i 2025, udkanten bliver billigere

Huse i Tirana, især større huse eller huse i nærheden af byens centrum, har også oplevet store udsving på bare et år.

Her er, hvad dataene viser:

• De største prisstigninger sås i huse med 1 og 3 soveværelser, især i eller nær centrum.
• Huse med 3 soveværelser i byens centrum er mere end fordoblet i pris.
• Det er interessant, 2-værelses huse uden for centrum er faktisk blevet billigere pr. kvadratmeter, hvilket er et fald på ca. 150 €/m².

Så selv om nogle typer huse bliver mindre overkommelige, er der stadig lommer af muligheder, som f.eks. 2-værelses huse uden for centrum,

Udlejning af huse i Tirana: Lejen er steget, men afkastet er stadig attraktivt

Udlejningsdata for huse er mere begrænsede end for lejligheder, men her er, hvad vi kan se:

• A Hus med 3 soveværelser i byens centrum lejer for omkring €7/m²hvilket er et solidt udbytte (4,98% i 2025).
• Nogle ældre opslag for 1-sengs huse uden for centrum havde tidligere meget lave huslejer, men der er ikke nok opdaterede data til at give et statistisk pålideligt gennemsnit.
• Uden for byens centrumBåde 2- og 3-værelses huse giver et afkast på omkring 4.5-4.65%hvilket er konkurrencedygtigt.

Hvad kan vi forvente af ejendomspriserne i Tirana i 2026?

Når både huslejer og købspriser skyder i vejret, mens lønningerne til sammenligning kun vokser beskedent, må man spørge sig selv: Hvem vil have råd til disse ejendomme på lang sigt? hvis de bliver mere og mere utilgængelige for de fleste beboere?

Tag for eksempel den ofte omtalte toværelses lejlighed i Tirana Rock, der er noteret til €700,000. Med den rapporterede gennemsnitlig månedsløn på €830og antager et optimistisk scenarie, hvor halvdelen spares hver månedville det tage over 21 år bare for at akkumulere det 15% indskud, der kræves til et 85% realkreditlån. Og så er der ikke engang taget højde for inflation, leveomkostninger eller stigende ejendomspriser.

Ja, lønningerne steg med 11.2% fra 2023 til 2024men Denne vækst blegner i sammenligning med den hastighed, hvormed ejendomspriserne stiger.. Huslejerne fortæller en lignende historie - især i bymidten, hvor de har overhalet lønstigningerne betydeligt.

Denne udvikling kan ikke fortsætte i det uendelige. Når priserne adskiller sig for meget fra de lokale indkomster, må man stille spørgsmålet: Er Tiranas ejendomsmarked overophedet?

Vores råd: hvis du overvejer Investering, Gør din research grundigt. Når forventningerne er tårnhøje, og de grundlæggende forhold er usikre, kan folk som Tirana Rock kan ende med at blive en møllesten om din hals.

"En boble". "Jeg fortryder ikke, at jeg investerede". Kommentarer fra lokale og udlændinge

Her er en håndfuld af de seneste vidnesbyrd, vi har indsamlet om køb af ejendom i Tirana, hovedsageligt fra internationale expats.

"Vi købte en lejlighed i Komuna og Parisit - Processen var hurtig og ligetil, bare sørg for, at papirarbejdet er i orden." - Anonym britisk expat

"Jeg fortryder, at jeg ikke købte for 3 år siden. Priserne var det halve af, hvad de er nu. Det føles som en boble, men hvem ved." - Lokal beboer

"Priserne er gået amok. 250.000 pund for en lejlighed i Tirana er simpelthen ikke det værd. Det er New York-priser for Albanien." - Albansk-amerikansk beboer

"Tirana er stadig en god forretning sammenlignet med Italien. Vi lejer det ud på Airbnb, når vi ikke er der - god ROI indtil videre." - Italiensk par

"Jeg arbejder i byggebranchen her - mange af de nye bygninger skærer hjørner. Vær forsigtig. Ikke alle luksustårne er virkelig luksuriøse." - Anonym albansk bygherre

"Vi er albanere, der bor i Tyskland, og vi ville gerne have et sted i Tirana. Men 200.000 pund for en 1-værelses er vanvittigt. Vi kigger i Durrës i stedet." - Diaspora-par, Facebook-gruppe

"Lejlighedspriserne giver ingen mening i forhold til albanske lønninger. Ingen, jeg kender, har råd til at købe her længere." - Lokal ung albansk professionel

"Købte en villa uden for Tirana - fantastisk plads, men måtte løse en masse problemer efter byggeriet. Stadig det værd til prisen." - Fransk expat

Kilder

• Eurostat

• Instat

Yderligere læsning

• 7 faldgruber ved køb af ejendom i Albanien

• Leje i Tirana versus Durrës?

• Guide til udstationerede: At flytte til Tirana