Il mercato immobiliare albanese nel 2025: Tendenze a Tirana, Vlorë e Sarandë

Se non tutti i giorni, mi capita spesso di incontrare persone che vogliono acquistare o investire in Albania. Tuttavia, non è possibile farlo senza aver prima svolto un'accurata ricerca di mercato, soprattutto perché il Paese continua a svilupparsi e a cambiare i suoi standard, compresi i prezzi.

Il mercato immobiliare albanese continua a crescere nel 2025, soprattutto nelle città costiere e nelle capitali come Tirana, Vlorë e Sarandë. L'aumento dei nomadi digitali, del turismo e degli acquirenti di stili di vita dall'estero sta contribuendo a modificare in modo significativo i prezzi, la domanda e le tipologie di immobili.

Oggi, in collaborazione con il nostro specialista di dati, Eliseo, condivideremo una ripartizione dettagliata della situazione del mercato nel 2025.

Tirana registra una crescita costante della domanda, soprattutto di appartamenti

1. Il centro città ha ancora un prezzo elevato

In tutte le tipologie di immobili, le case nel centro città hanno prezzi significativamente più alti rispetto a quelle in periferia. Ad esempio:

• Appartamenti con 1 camera da letto in centro hanno un prezzo medio richiesto di circa 130.000 euro, mentre quelli fuori si aggirano intorno ai 110.000 euro.
• Case con 2 camere da letto in centro si aggirano in media tra i 150.000 e i 200.000 euro, mentre unità simili al di fuori del centro si attestano appena sotto i 170.000 euro.

La domanda di zone centrali è sempre alta per i vantaggi che offrono, come la vicinanza a uffici, scuole e infrastrutture per lo stile di vita.

2. Le fasce di prezzo sono ampie, soprattutto per le case più grandi

Le categorie con 3 camere da letto, sia all'interno che all'esterno del centro, mostrano intervalli interquartili (IQR) più ampi, indicando una maggiore variabilità del mercato:

• I prezzi richiesti vanno da 200.000 euro a oltre 300.000 euro, soprattutto nel centro città. Questo suggerisce una maggiore diversità in termini di qualità, dimensioni e servizi per le case più grandi.

3. I valori anomali riflettono gli immobili di fascia alta

Gli outlier nel boxplot (visti come diamanti oltre i baffi) evidenziano annunci di lusso che vanno ben oltre il limite superiore tipico, soprattutto nella categoria 1 camera da letto, dove alcune proprietà centrali hanno un prezzo più vicino ai 300.000 euro. Si tratta probabilmente di nuove costruzioni di pregio o di unità completamente arredate destinate ad acquirenti stranieri o investitori.

4. Il "punto di forza" per gli acquirenti

• Gli immobili con un prezzo intorno alla fascia mediana per le unità con 2 camere da letto fuori dal centro (150.000-170.000 euro) sembrano offrire il miglior rapporto qualità-prezzo, soprattutto per le famiglie o i lavoratori a distanza che cercano più spazio senza spendere una fortuna.
• La ridotta forbice dei prezzi per i bilocali fuori dal centro può interessare anche gli acquirenti alle prime armi o i nomadi digitali.

Cosa significa per acquirenti e investitori

Il mercato del lusso è chiaramente attivo ma di nicchia. Si consiglia cautela, soprattutto per quanto riguarda il potenziale di rivendita. Tuttavia, l'interesse per i locali persiste e l'interesse per gli investimenti (soprattutto per gli acquirenti di beni immobili e di stili di vita urbani) rimane elevato.

Gli investitori dovrebbero tenere d'occhio le unità con 2 camere da letto nel centro città, che rimangono popolari tra i professionisti e sono ancora un po' accessibili rispetto all'impennata delle unità con 3 camere da letto.

Gli acquirenti di case che cercano spazio con un budget più limitato potrebbero trovare opzioni migliori appena fuori dall'anello cittadino, dove le proprietà con 2-3 camere da letto offrono un valore significativamente maggiore.

Vlorë è più conveniente di Tirana

1. Maggiore stabilità dei prezzi rispetto a Tirana

• Le fasce di prezzo di Valona sono più ristrette, soprattutto per le unità con 1 e 2 camere da letto.
• Ciò segnala un mercato più stabile e prevedibile.

2. I prezzi del centro città sono ancora competitivi

• Gli appartamenti con una camera da letto nel centro città si aggirano intorno ai 120.000-180.000 euro, un prezzo significativamente più basso rispetto alla stessa categoria a Tirana o Saranda.
• Il segmento del centro città con 2 camere da letto presenta maggiori variazioni (circa 130.000-230.000 euro). L'interesse è ancora in crescita, ma le opzioni sono ancora accessibili.

3. Le case spaziose fuori dal centro offrono ancora valore

• Le proprietà con 3 camere da letto al di fuori del centro città hanno un prezzo equo, con la maggior parte che oscilla tra i 200.000 e i 250.000 euro.
• È interessante notare che questi prezzi si sovrappongono a quelli degli appartamenti più piccoli nelle zone centrali (il che ci ricorda che uscire dal centro della città può far guadagnare molto più spazio).

4. Nessun valore anomalo estremo

• A differenza di Tirana, il boxplot di Vlorë non mostra forti scostamenti. Ciò significa che il mercato non presenta grandi scostamenti, una buona notizia per gli acquirenti in cerca di trasparenza e prevedibilità.

Vlora è un buon investimento dal punto di vista degli acquirenti?

In base ai dati analizzati sopra, se apprezzate la tranquillità, la costa e l'efficienza economica, l'acquisto di una casa a Valona è un investimento che vale la pena fare.

Le case con 2 camere da letto nel centro città sembrano essere il punto di forza del mercato, sufficientemente centrali per la comodità, ma senza un prezzo eccessivo. Gli appartamenti al di sotto dei 200.000 euro rimangono il segmento più richiesto.

Per gli acquirenti locali è più facile entrare nel mercato rispetto alla capitale o a Saranda.

Gli stranieri in cerca di una seconda casa o di un posto tranquillo per la pensione apprezzeranno i prezzi più moderati e l'atmosfera meno satura di Valona.

Saranda è in rapida ascesa, soprattutto nel segmento medio-alto

1. Gli immobili in centro città hanno un prezzo elevato

• In tutte le categorie, le abitazioni del centro città hanno prezzi più alti rispetto a quelle esterne.
• Il prezzo medio richiesto per le unità con 2 camere da letto nel centro città si avvicina o supera già i 200.000 euro.
• Anche le unità con una camera da letto nel centro di Sarandë superano i 150.000 euro, con alcuni annunci che sfiorano i 200.000 euro, un livello che era raro qui solo un paio di anni fa.

2. Le case con 3 camere da letto sono strette e competitive

• È interessante notare che le case con 3 camere da letto nel centro città hanno una fascia di prezzo molto ristretta, con annunci compresi tra 200.000 e 225.000 euro.
• Questa uniformità può anche riflettere i prezzi praticati dai costruttori per soddisfare un profilo specifico di acquirenti (ad esempio, pensionati stranieri o investitori stagionali).

3. Fuori dal centro città c'è ancora spazio per il movimento

• Le proprietà con 2 camere da letto al di fuori del centro mostrano una maggiore variabilità, ma tendono comunque a salire (con alcune che raggiungono addirittura i 250.000 euro), rivaleggiando con gli annunci centrali.
• Le unità con una camera da letto rimangono l'opzione più accessibile, spesso con prezzi compresi tra 120.000 e 150.000 euro al di fuori del centro città.

4. Diversi valori anomali elevati

• La presenza di valori superiori a 250.000-275.000 euro per le unità di medie dimensioni dimostra che gli annunci di lusso stanno entrando nel mercato, una tendenza precedentemente riscontrata soprattutto a Tirana.

Cosa significa per acquirenti e investitori

Ebbene, Saranda non è più un segreto.

Gli acquirenti di uno stile di vita e i pensionati possono trovare il miglior valore in case più grandi appena fuori dal centro città, sempre raggiungibili a piedi, ma molto più convenienti.

Per gli acquirenti, i prezzi stanno diventando meno flessibili, soprattutto in centro. Se sperate di entrare, prima lo fate meglio è.

Per gli investitori, la forte tendenza al rialzo dei prezzi e la scarsità di alloggi nella fascia di 2-3 camere da letto offrono un potenziale di reddito da locazione e di apprezzamento del capitale.

Cosa dicono i numeri?

Pensieri finali

• Tirana rimane un obiettivo primario per l'apprezzamento del capitale a lungo termine e per gli affitti.
• Valona è una destinazione considerevole se siete alla ricerca di proprietà costiere a prezzi più accessibili rispetto a Saranda.
• Saranda è il mercato da tenere d'occhio: l'elevata domanda, la limitatezza delle nuove scorte e il boom del settore turistico potrebbero continuare a far salire i prezzi, ma se non controllati potrebbe verificarsi un potenziale surriscaldamento.