Guida agli investimenti immobiliari: Come ottenere un mutuo in Albania

Questo articolo è un'anteprima del nostro prossimo Prospettive del mercato immobiliare in Albaniaun e-book completo che copre tutto ciò che un investitore dovrebbe sapere sull'acquisto di immobili in Albania, comprese le statistiche, il processo e la messa a reddito dell'immobile. Utilizzate il modulo presente in questo articolo per iscrivervi a Property Weekly: riceverete gratuitamente l'ebook Property Market Outlook non appena verrà pubblicato.

Dopo la panoramica della settimana scorsa sui prezzi degli immobili a Tirana, Durazzo e SarandaNell'anteprima di questa settimana ci concentreremo sul processo di ottenimento di un mutuo per l'acquisto di una casa in Albania da parte di uno straniero. Può essere un processo complicato, soprattutto se si è abituati al sistema dei mutui nei Paesi dell'Europa occidentale o del Nord America, ma con la nostra guida speriamo che sarete in grado di compiere un passo importante per entrare nella scala immobiliare albanese.

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Opzioni per ottenere un mutuo in Albania come straniero

Nella mia lunga esperienza di espatriato che vive e lavora in diversi Paesi, ho scoperto che uno degli argomenti di maggiore interesse e difficoltà è il finanziamento dell'acquisto di una casa in un Paese ospite dove spesso non si ha una storia di credito e un datore di lavoro locale.

Ottenere un mutuo in Albania come investitore straniero può essere un processo complesso, ma con il giusto approccio e le giuste conoscenze è del tutto fattibile. Il mercato immobiliare albanese offre una varietà di opzioni di finanziamento, ognuna con una propria serie di condizioni e requisiti. In questa guida esploreremo il panorama dell'ottenimento di un mutuo per finanziare l'acquisto di un immobile in Albania, concentrandoci sulla disponibilità di prestiti, sulle condizioni e sui consigli essenziali per i mutuatari non residenti.

Disponibilità e sfide dei prestiti ipotecari

Le banche presenti in Albania, tra cui diversi istituti internazionali - i più noti sono la banca austriaca Raffeisen e l'italiano Intesa -, forniscono prestiti ipotecari per l'acquisto di immobili sia a residenti che a non residenti. Per gli stranieri il processo può risultare impegnativo, con ostacoli quali un rapporto prestito/valore (LTV) più elevato e una selezione bancaria rigorosa, fondamentali per il successo. Oltre alle banche locali, esamineremo altri istituti finanziari.

Condizioni del mutuo ipotecario: Cosa aspettarsi

Tassi di interesse: I tassi di interesse sono tipicamente variabili, fissati rispetto al benchmark europeo EURIBOR o al benchmark albanese TIBOR. I tassi d'interesse sono spesso espressi come "EURIBOR + X%", che rappresenta lo spread, o margine, che la banca addebiterà rispetto a quanto viene richiesto alle istituzioni finanziarie per prendere in prestito dalle banche centrali. Tenendo conto di ciò, attualmente (2024) i tassi ipotecari offerti variano in genere tra 6% e, nei casi peggiori, 10%.
I tassi variano a seconda dell'istituto di credito, del tipo di prestito e del profilo del mutuatario. Anche la valuta in cui si sceglie il prestito fa la differenza: i tassi denominati in euro (EUR) sono in genere più bassi dell'equivalente in lek albanese (ALL). Tuttavia, poiché l'euro fluttua liberamente rispetto al lek albanese (il che significa che il governo albanese sceglie di non fissare un tasso di cambio fisso tra euro e lek, a differenza, ad esempio, dei governi danese, bulgaro e svizzero), è possibile che l'importo dovuto alla banca aumenti se l'euro si indebolisce. La saga di Prestiti in franchi svizzeri contratti in Polonia è una storia ammonitrice di tutto ciò che può andare storto quando si contrae un prestito nella valuta "sbagliata".
Durata del prestito: I prestiti vanno da 10 a 30 anni, a seconda della politica dell'istituto di credito e dell'idoneità del mutuatario.
Rapporto LTV: In genere, fino a 70% - 80%, con un anticipo di 20% - 30% sul valore dell'immobile.
Documentazione: I requisiti standard sono la prova di reddito, la storia lavorativa e una storia di prestiti pulita; il database della Banca d'Albania è un punto di riferimento fondamentale per le banche.

Se alcuni di questi termini non sono chiari, consultate il nostro sito Glossario qui sotto.

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Requisiti ipotecari per i mutuatari stranieri

I mutuatari stranieri sono soggetti a criteri più severi, che possono includere la presentazione di documenti di residenza legale, un acconto maggiore ed eventualmente tassi di interesse più elevati. Purtroppo non esiste una regola ferrea che indichi quali siano i requisiti esatti della banca nel vostro caso specifico. Secondo la nostra esperienza, le banche straniere come Raffeisen sono generalmente più facili da trattare, soprattutto perché - come nel caso di alcune banche albanesi - ci si può bloccare già al primo passo, cioè all'apertura di un conto corrente. È indispensabile rivolgersi direttamente a ciascuna banca per conoscere le condizioni più aggiornate. Siete inoltre invitati a contattate uno dei nostri esperti di ricerca di proprietàche spesso hanno legami diretti con specifiche filiali.

Strategie di negoziazione

Tassi di interesse e commissioni: Non esitate a negoziare per ottenere tariffe più basse e rinunce alle commissioni. Conoscere i tassi di mercato è fondamentale per negoziare efficacemente. Potete facilmente ricercare il tasso di base (in poche parole, quello che la banca paga alla banca centrale per prendere in prestito il denaro) cercando il tasso di base dell'Albania su Trading Economics.
Assicurazione sulla vita: Spesso richieste dalle banche, le polizze di assicurazione sulla vita devono coprire il saldo del mutuo. Le condizioni possono variare, quindi è bene informarsi presso l'istituto di credito.
Termini e condizioni: Leggete attentamente il contratto di mutuo, con particolare attenzione alle penali di pagamento anticipato e agli adeguamenti del tasso. La consulenza di un consulente finanziario o di un avvocato locale può fornire ulteriori informazioni.
Siate pronti ad andarvene: Se le condizioni non sono soddisfacenti o se sentite una pressione eccessiva, siate pronti a cercare offerte migliori.

Ottenere un finanziamento da una banca del vostro paese d'origine

Anche se questo può sembrare un consiglio sorprendente, sette volte su dieci è più facile contrarre un prestito nel proprio paese d'origine per acquistare un immobile in Albania piuttosto che chiedere un prestito direttamente in Albania. Se ci pensate, la banca albanese non conosce la vostra storia creditizia, vi chiederà invariabilmente una grande quantità di documenti - molti dei quali dovranno essere tradotti professionalmente in Albania - e non dispone di alcun vostro bene che possa fungere da garanzia. In effetti, sappiamo di persone a cui è stato chiesto di lasciare in banca un deposito pari all'importo che avrebbero preso in prestito. Non ha molto senso, vero?

Per questi motivi, a volte è più sensato chiedere un prestito nel proprio Paese per finanziare l'acquisto di un immobile in Albania. La banca del vostro paese d'origine, in genere, rilascerà il capitale - permettendovi di ottenere un prestito - su qualsiasi proprietà che avete nel vostro paese d'origine, in genere a tassi più bassi.. Quello che probabilmente non vorrete fare è prendere un prestito personale (quei tipi di prestiti generalmente usati per fare piccoli lavori di ristrutturazione in casa o per comprare un'auto) per finanziare l'acquisto di un immobile in Albania. Questo perché i tassi di interesse sui prestiti personali possono essere molto elevati, molto più alti di quelli dei mutui ipotecari.

Conclusione: Pianificare bene e farsi consigliare bene

Come si può capire da questa panoramica, ottenere un mutuo in Albania come straniero è tutt'altro che un processo semplice. Molto dipende dalla vostra situazione personale e dalla propensione al rischio della banca albanese. Se dovessimo riassumere i nostri consigli in una manciata di punti, diremmo:

Ricercare attentamente i tassi di prestito e confrontarli con le offerte delle banche
Confronta le condizioni di prestito in Albania con quelli del proprio paese d'origine al momento di decidere dove prendere il prestito
Fatevi consigliare da professionisti. È incredibile quante persone investano centinaia di migliaia di euro in un immobile e pensino di risparmiare qualche centesimo senza ricevere una buona consulenza locale.

Se questi approfondimenti vi sono stati utili, bene! Ne arriveranno altri. Nel nostro eBook "Guida all'acquisto di immobili in Albania", Magic Towns fornisce consigli sull'intero processo di acquisto di un immobile, che copre anche gli affitti e i rendimenti nelle varie regioni dell'Albania. Questa guida essenziale è indispensabile per i potenziali acquirenti di immobili in Albania. Registratevi su questa pagina per ottenere la vostra copia gratuita e approfondire il mercato immobiliare albanese. Registratevi qui per ricevere la vostra copia gratuita.

Quando si esaminano i mutui in Albania, soprattutto per gli investitori stranieri che potrebbero non avere familiarità con la terminologia, una chiara comprensione di alcuni termini chiave può essere preziosa.

Mutuo: Prestito finalizzato all'acquisto di un immobile. L'immobile stesso funge da garanzia per il prestito.
Rapporto prestito/valore (LTV): Questo termine descrive l'entità del vostro prestito rispetto al valore dell'immobile che state acquistando. Ad esempio, se state acquistando un immobile del valore di 100.000 euro e il vostro prestito è di 80.000 euro, il vostro rapporto LTV è 80%. Un rapporto LTV più basso di solito significa condizioni di prestito migliori perché è meno rischioso per la banca.
Tasso di interesse: Il costo del prestito, espresso come percentuale del prestito. Questo tasso determina quanto si pagherà al prestatore oltre a rimborsare l'importo preso in prestito.
Tasso di interesse fisso: Un tasso d'interesse che non cambia per un determinato periodo del prestito. In questo modo i rimborsi sono prevedibili.
Tasso di interesse variabile: Un tasso di interesse che può variare nel corso della durata del prestito. Può aumentare o diminuire in base alle variazioni del mercato finanziario generale, incidendo sulle rate mensili. In generale, i tassi variabili sono più bassi di quelli fissi, ma l'imprevedibilità può essere difficile da digerire.
Acconto: La parte del prezzo di acquisto dell'immobile che si paga in anticipo, non finanziata dal mutuo. In genere è espressa come percentuale del prezzo di acquisto totale.
Imposta sulle plusvalenze: Imposta sui profitti derivanti dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. L'imposta non si applica all'intero prezzo di vendita, ma solo al profitto.
Prova di reddito: Documenti forniti per dimostrare quanto si guadagna. Possono essere le buste paga, le dichiarazioni dei redditi o gli estratti conto bancari, che aiutano gli istituti di credito a decidere se potete permettervi il prestito.
Durata del prestito: La durata per la quale si accetta di rimborsare il prestito. Termini più lunghi possono ridurre i pagamenti mensili, ma potrebbero aumentare gli interessi totali pagati per tutta la durata del prestito.
Lek albanese: È la valuta ufficiale dell'Albania. Si tratta di una moneta a libera fluttuazione (cioè non è agganciata o "legata" a nessun'altra valuta, come il dollaro USA o l'euro) che viene utilizzata solo all'interno della Repubblica d'Albania. A marzo 2024, 100 leka varranno circa 1 euro.