Come acquistare un immobile a Tirana tra rischi e "denaro oscuro

Un'ondata di sviluppo immobiliare ha trasformato la capitale dell'Albania, come risultato di crescente interesse da parte di investitori nazionali e internazionali che desiderano acquistare immobili a Tirana. Tuttavia, la rapida crescita del mercato immobiliare albanese non è priva di complicazioni. Il settore, in particolare nella capitale, è pieno di problemi derivanti da transazioni finanziarie opache e da ritardi nei progetti di costruzione che hanno lasciato molti investitori nel limbo.

Nell'Albania Property Weekly di questa settimana esaminiamo le complessità dell'investimento nel mercato immobiliare di Tirana, esplorando le dinamiche economiche, le risposte normative e le esperienze dei singoli investitori che dipingono un quadro completo dei potenziali rischi. Esploriamo l'attuale scenario degli investimenti, dalle azioni governative contro la corruzione alle che cosa devono affrontare gli acquirenti quando acquistano proprietà off-plan in un complesso residenziale a Tirana.

Il ruolo del "denaro nero" nel mercato immobiliare

I potenziali investitori immobiliari in Albania devono intraprendere una due diligence completa, esaminando non solo le tendenze del mercato e i rendimenti previsti, ma anche le credenziali degli sviluppatori coinvolti. Una recente inchiesta del giornalista economico Ola Xama ha messo in luce l'opacità delle attività finanziarie albanesi, in particolare nel settore immobiliare.

Come riportato in Il Sunday Times, circa 3,7 miliardi di euro all'anno entrano nel settore edilizio e immobiliare albanese, pari al 15% del PIL nazionale. È sorprendente che solo 847 milioni di euro di questa somma passino attraverso i canali bancari formali.. I risultati di Xama indicano che circa 2,85 miliardi di euro non sono stati rintracciati, suggerendo la presenza di "denaro nero". In Albania, un'economia prevalentemente basata sul denaro contante, dove le rimesse degli espatriati sono significative, Xama stima che ben 1,3 miliardi di euro di questo capitale non rintracciato potrebbero derivare da attività illecite come il traffico di droga.

I prezzi degli immobili di Tirana sono quadruplicati in 7 anni

Xama sostiene che l'iniezione di fondi illeciti ha stimolato notevolmente il mercato immobiliare di Tirana, spingendo i prezzi degli appartamenti di fascia alta da 1.000 euro al metro quadro nel 2017 a circa 4.000 euro attualmente. Nonostante l'abbondanza di appartamenti, molti dei quali rimangono invenduti, i prezzi continuano la loro traiettoria ascendente. Questa impennata dei prezzi è attribuibile non solo alle acquisizioni di immobili, ma anche agli investimenti effettuati nelle imprese di costruzione. Ciò sottolinea l'importanza cruciale per gli investitori di impegnarsi in un'analisi finanziaria approfondita e in processi di verifica per gli investitori che cercano di acquistare proprietà a Tirana.

Tassi allarmanti e in aumento di immobili sfitti

Belind Kelliçi, del Partito Democratico d'opposizione albanese, ha lanciato l'allarme sulla dubbia tendenza di entità con un capitale dichiarato irrisorio ad assicurarsi importanti contratti di costruzione. Ha osservato che nel 2015 a Tirana c'erano 8.000 appartamenti sfitti. Questa cifra è cresciuta fino a 40.000 a causa dell'emissione continua di permessi di costruzionenonostante il ritardo della domanda. Il mercato dei prezzi che ne è derivato ha reso la proprietà di una casa sempre più impraticabile per le coppie medie.

La bolla immobiliare di Tirana sta scoppiando?

Klodian Tomorri, economista, osserva che negli ultimi tre anni il settore delle costruzioni in Albania si è espanso a un ritmo nettamente superiore alla crescita economica complessiva. Per ogni nuovo residente a Tirana, vengono costruiti circa 300 metri quadrati di superficie.-Quasi nove volte la media dell'Unione Europea. Questa eccessiva espansione comporta il rischio di una bolla immobiliare. Se questa bolla dovesse scoppiare, le ripercussioni potrebbero essere gravi, tra cui un'impennata dei prestiti insoluti, il crollo delle imprese di costruzione, perdite sostanziali per i proprietari di case e il potenziale inizio di una recessione. Il futuro del mercato immobiliare di Tirana rimane incerto.

Due diligence per l'acquisto di un immobile a Tirana

Il governo albanese riconosce l'imperativo di una due diligence rigorosa e ha intensificato gli sforzi per combattere la corruzione e il riciclaggio di denaro nel settore edilizio e immobiliare. Una mossa significativa, il governo ha istituito un'unità speciale di procuratori, SPAKche ha beneficiato dell'addestramento dell'FBI in Virginia.. Questa iniziativa sta già dando risultati tangibili. Ad esempio, nel 2022, lo Spak ha adottato misure decisive congelando i beni associati a Gjinaj, un importante magnate dell'edilizia, con il sospetto che la sua considerevole fortuna fosse stata accumulata con mezzi illeciti, tra cui il traffico di droga. Questa azione ha preso di mira anche la società che ha realizzato il "Garden Residence Turdiu", un nuovo complesso edilizio a Tirana, lasciando molti residenti all'oscuro dei loro investimenti e incerti sul futuro delle loro case.

La costruzione della Torre C all'interno del complesso "Garden Residence Turdiu" fornisce un esempio pertinente di ritardi del progetto che si ripercuotono sui potenziali residenti. Il completamento dei lavori era previsto per il 2021, ma lo sviluppo è stato irto di ostacoli, come le aree comuni e gli ascensori non ancora completati, che hanno impedito alle famiglie che hanno investito in queste proprietà di trasferirsi.

Questo caso sottolinea la necessità per gli investitori di effettuare controlli approfonditi sugli sviluppatori e sui loro progettiassicurando una comprensione del più ampio contesto economico e normativo. La crescita esplosiva del settore edilizio di Tirana, che supera di gran lunga sia la domanda locale sia il ritmo della crescita economica nazionale, segnala una potenziale instabilità.

Conclusioni: Un mercato con opportunità, ma con attenzione

Come abbiamo sottolineato in precedenza, Tirana offre una serie di opzioni per chi cerca di affittare, a prezzi ancora molto competitivi rispetto ad altre capitali. Tuttavia, l'opportunità di acquistare a Tirana diventa di giorno in giorno meno chiara, poiché i prezzi di vendita continuano a salire e si moltiplicano le prove dell'ingresso nel sistema di denaro non proprio pulito. Se dovessimo acquistare in questo momento, probabilmente cercheremmo in altre città dove i prezzi sono ancora ragionevoli, come Berat o Durazzo.

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