Le marché immobilier albanais en 2025 : Tendances à Tirana, Vlorë et Sarandë

Si ce n'est pas tous les jours, je rencontre souvent des personnes qui souhaitent acheter ou investir en Albanie. Toutefois, il est impossible de le faire sans avoir effectué au préalable une étude de marché approfondie, d'autant plus que le pays ne cesse de se développer et de modifier ses normes, y compris les prix.

Le marché immobilier albanais continue de croître en 2025, en particulier dans les villes côtières et les capitales comme Tirana, Vlorë et Sarandë. L'augmentation des nomades numériques, du tourisme et des acheteurs de style de vie à l'étranger contribue à des changements significatifs dans les prix, la demande et les types de propriétés.

Aujourd'hui, en collaboration avec notre spécialiste des données, Eliseo, nous allons partager une analyse détaillée de la situation du marché en 2025.

Tirana connaît une croissance régulière de la demande, en particulier pour les appartements

1. Le centre ville reste un lieu de prédilection

Tous types de biens confondus, les prix des logements situés dans le centre-ville sont nettement plus élevés que ceux des logements situés en périphérie. A titre d'exemple :

• Appartements d'une chambre dans le centre ont un prix médian d'environ 130 000 €, tandis que ceux qui se trouvent à l'extérieur sont plus proches de 110 000 €.
• Maisons à 2 chambres dans le centre se situent en moyenne entre 150 000 et 200 000 euros, tandis que les unités similaires à l'extérieur se situent juste en dessous de 170 000 euros.

La demande d'emplacements centraux est toujours élevée en raison des avantages qu'ils offrent, tels que la proximité des bureaux, des écoles et des infrastructures de vie.

2. Les fourchettes de prix sont larges, en particulier pour les grandes maisons

Les catégories de 3 chambres à coucher, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du centre, présentent des intervalles interquartiles (IQR) plus larges, ce qui indique une plus grande variabilité sur le marché :

• Les prix demandés vont de 200 000 euros à plus de 300 000 euros, en particulier dans le centre-ville. Cela suggère une plus grande diversité en termes de qualité, de taille et d'équipements pour les logements de plus grande taille.

3. Les valeurs aberrantes reflètent les propriétés haut de gamme

Les valeurs aberrantes du boxplot (les diamants au-delà des moustaches) mettent en évidence les inscriptions de luxe qui dépassent largement la limite supérieure habituelle, en particulier dans la catégorie des chambres à coucher, où quelques propriétés centrales ont un prix proche de 300 000 euros. Il s'agit probablement de nouvelles constructions haut de gamme ou d'unités entièrement meublées destinées à des acheteurs ou investisseurs étrangers.

4. Le "Sweet Spot" pour les acheteurs

• Les propriétés dont le prix se situe autour de la fourchette médiane pour les unités de deux chambres à coucher en dehors du centre (150 000 € - 170 000 €) semblent offrir le meilleur rapport qualité-prix, en particulier pour les familles ou les travailleurs éloignés qui recherchent plus d'espace sans se ruiner.
• La faible fourchette de prix pour une chambre à coucher en dehors du centre peut également intéresser les primo-accédants ou les nomades numériques.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les investisseurs

Le marché du luxe est manifestement actif, mais il s'agit d'un marché de niche. La prudence est de mise, surtout en ce qui concerne le potentiel de revente. Cependant, l'intérêt persiste pour les locaux et l'intérêt pour l'investissement (en particulier pour l'achat de biens immobiliers et les acheteurs de style de vie urbain) reste élevé.

Les investisseurs devraient garder un œil sur les unités de 2 chambres à coucher dans le centre ville, elles restent populaires auprès des professionnels et sont encore un peu accessibles par rapport aux unités de 3 chambres à coucher qui montent en flèche.

Les acheteurs qui recherchent de l'espace avec un budget plus serré peuvent trouver de meilleures options à l'extérieur de la ville, où les propriétés de 2 à 3 chambres à coucher offrent une valeur nettement supérieure.

Vlorë est plus abordable que Tirana

1. Une plus grande stabilité des prix par rapport à Tirana

• Les fourchettes de prix à Vlora sont plus étroites, en particulier pour les logements d'une ou deux chambres.
• C'est le signe d'un marché plus stable et plus prévisible.

2. Les prix dans le centre-ville restent compétitifs

• Les appartements d'une chambre du centre-ville tournent autour de 120 000 à 180 000 euros, ce qui est nettement inférieur à la même catégorie à Tirana ou à Saranda.
• Le segment du centre-ville avec deux chambres à coucher présente plus de variations (environ 130 000 €-230 000 €). L'intérêt pour ce type d'appartement ne cesse de croître, mais les prix restent accessibles.

3. Les maisons spacieuses situées à l'extérieur du centre offrent encore de la valeur

• Les propriétés de 3 chambres à coucher situées en dehors du centre-ville sont proposées à des prix raisonnables, la plupart d'entre elles se situant entre 200 000 et 250 000 euros.
• Il est intéressant de noter que ces prix correspondent à ceux d'appartements plus petits situés dans les quartiers centraux (ce qui rappelle qu'en sortant du centre-ville, on peut disposer de beaucoup plus d'espace pour son argent).

4. Pas de valeurs extrêmes aberrantes

• Contrairement à Tirana, le diagramme en boîte de Vlorë ne présente pas de fortes valeurs aberrantes. Cela signifie que le marché ne connaît pas d'écarts importants, ce qui est une bonne nouvelle pour les acheteurs en quête de transparence et de prévisibilité.

Vlora est-elle un bon investissement du point de vue des acheteurs ?

D'après les données que nous avons analysées ci-dessus, si vous appréciez le calme, la côte et la rentabilité, l'achat d'une maison à Vlora est un investissement qui en vaut la peine.

Les appartements de deux chambres situés en centre-ville semblent être la solution idéale pour le marché, car ils sont suffisamment centraux pour être pratiques, mais ne sont pas trop chers. Les appartements de moins de 200 000 euros restent le segment le plus demandé.

Les acheteurs locaux peuvent trouver qu'il est plus facile d'entrer sur le marché ici que dans la capitale ou à Saranda.

Les étrangers à la recherche d'une résidence secondaire ou d'un lieu de retraite paisible apprécieront les prix plus modérés et l'atmosphère moins saturée de Vlora.

Saranda connaît une ascension rapide, surtout dans le segment moyen-haut de gamme

1. Les biens immobiliers en centre-ville se vendent au prix fort

• Toutes catégories confondues, les prix des logements situés dans le centre-ville sont plus élevés que ceux des logements situés à l'extérieur.
• Le prix médian demandé pour les unités de deux chambres à coucher dans le centre ville approche ou dépasse déjà les 200 000 euros.
• Même les appartements d'une chambre à coucher dans le centre de Sarandë dépassent les 150 000 euros, et certaines offres frôlent même les 200 000 euros, un niveau qui était rare il y a encore quelques années.

2. Les maisons à 3 chambres sont serrées et compétitives

• Il est intéressant de noter que les maisons de 3 chambres à coucher dans le centre-ville ont une fourchette de prix très étroite, avec des inscriptions dans la fourchette de 200 000 € à 225 000 €.
• Cette uniformité peut également s'expliquer par le fait que les promoteurs fixent leurs prix en fonction d'un profil d'acheteur spécifique (par exemple, les retraités étrangers ou les investisseurs saisonniers).

3. L'extérieur du centre-ville a encore une marge de manœuvre

• Les propriétés de 2 chambres à coucher situées en dehors du centre présentent une plus grande variabilité, mais restent orientées à la hausse (certaines atteignant même plus de 250 000 €), rivalisant avec les propriétés situées dans le centre.
• Les logements d'une chambre restent l'option la plus abordable, se situant souvent entre 120 000 et 150 000 euros en dehors du centre-ville.

4. Plusieurs valeurs aberrantes élevées

• La présence de valeurs aberrantes supérieures à 250 000 €-275 000 € pour les unités de taille moyenne montre que les offres de luxe font leur apparition sur le marché, une tendance qui, auparavant, était surtout observée à Tirana.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les investisseurs

Saranda n'est plus un secret.

Les acheteurs ayant un certain style de vie et les retraités peuvent trouver le meilleur rapport qualité-prix dans des maisons plus grandes situées juste à l'extérieur du centre-ville, toujours accessibles à pied, mais beaucoup plus abordables.

Pour les acheteurs, les prix deviennent moins flexibles, surtout dans le centre. Si vous espérez vous lancer, le plus tôt sera le mieux.

Pour les investisseurs, la forte tendance à la hausse des prix et l'étroitesse du stock dans la gamme des 2 à 3 chambres offrent un potentiel de revenus locatifs et d'appréciation du capital.

Que disent les chiffres ?

Réflexions finales

• Tirana reste une cible de choix pour l'appréciation du capital et la location à long terme.
• Vlora est une destination considérable si vous recherchez des propriétés côtières à des prix plus abordables que ceux de Saranda.
• Saranda est le marché à surveiller : une forte demande, un stock limité et un secteur touristique en plein essor pourraient continuer à faire grimper les prix, mais une surchauffe potentielle pourrait s'ensuivre si rien n'est fait.