Comment acheter une propriété à Tirana en dépit des risques et de l'"argent noir" ?

Une vague de développement immobilier a transformé la capitale de l'Albanie. l'intérêt croissant des investisseurs nationaux et internationaux pour l'achat de biens immobiliers à Tirana. Cependant, la croissance rapide du marché immobilier albanais n'est pas sans complications. Le secteur, en particulier dans la capitale, est confronté à des problèmes liés à des transactions financières opaques et à des projets de construction retardés qui ont laissé de nombreux investisseurs dans l'incertitude.

Dans l'Albania Property Weekly de cette semaine, nous examinons les complexités de l'investissement sur le marché immobilier de Tirana, en explorant la dynamique économique, les réponses réglementaires et les expériences individuelles des investisseurs qui dressent un tableau complet des risques potentiels. Nous explorons la scène actuelle de l'investissement, des actions gouvernementales contre la corruption à l'investissement dans l'immobilier, en passant par le développement de l'industrie. ce à quoi les acheteurs sont réellement confrontés lorsqu'ils achètent des biens immobiliers sur plan dans un lotissement à Tirana.

Le rôle de l'"argent noir" sur le marché immobilier

Les investisseurs immobiliers potentiels en Albanie doivent faire preuve d'une grande diligence, en examinant non seulement les tendances du marché et les rendements escomptés, mais aussi les références des promoteurs impliqués. Une enquête récente menée par Ola Xama, un journaliste économique, a mis en lumière l'opacité des activités financières de l'Albanie, en particulier dans le domaine de l'immobilier.

Comme indiqué dans Le Sunday Times, Environ 3,7 milliards d'euros entrent chaque année dans le secteur albanais de la construction et de l'immobilier, ce qui équivaut à 15% du PIB national. Fait remarquable, seuls 847 millions d'euros de cette somme passent par les canaux bancaires officiels. Les conclusions de Xama indiquent qu'environ 2,85 milliards d'euros n'ont pas été comptabilisés, ce qui suggère la présence d'"argent noir". En Albanie, où l'économie repose essentiellement sur l'argent liquide et où les envois de fonds des expatriés sont importants, Xama estime que 1,3 milliard d'euros de ces capitaux non suivis pourraient provenir d'activités illicites telles que le trafic de stupéfiants.

Les prix de l'immobilier à Tirana ont quadruplé en 7 ans

Xama affirme que l'injection de fonds illicites a considérablement stimulé le marché immobilier de Tirana, propulsant les prix des appartements haut de gamme de 1 000 € le mètre carré en 2017 à environ 4 000 € actuellement. Malgré une surabondance d'appartements, dont beaucoup restent invendus, les prix poursuivent leur trajectoire ascendante. Cette flambée des prix est attribuable non seulement aux acquisitions immobilières, mais aussi aux investissements canalisés vers les entreprises de construction. Cela souligne l'importance cruciale pour les investisseurs de s'engager dans des processus d'analyse et de vérification financières approfondies pour les investisseurs qui cherchent à acheter des biens immobiliers à Tirana.

Des taux d'inoccupation alarmants et en augmentation

Belind Kelliçi, du Parti démocratique albanais (opposition), a tiré la sonnette d'alarme sur la tendance douteuse d'entités ayant un capital déclaré négligeable à obtenir d'importants contrats de construction. Il a noté qu'en 2015, il y avait 8 000 appartements vacants à Tirana. Ce chiffre est passé à 40 000 en raison de l'émission ininterrompue de permis de construireMalgré la faiblesse de la demande, l'UE est en mesure d'offrir des services de qualité à ses clients et à ses fournisseurs.. Le marché des prix qui en résulte a rendu l'accession à la propriété de plus en plus irréalisable pour les couples moyens.

La bulle immobilière de Tirana est-elle en train d'éclater ?

Klodian Tomorri, économiste, observe que le secteur de la construction en Albanie s'est développé à un rythme nettement supérieur à la croissance économique globale au cours des trois dernières années. Pour chaque nouvel habitant de Tirana, environ 300 mètres carrés de surface sont construits.-soit près de neuf fois la moyenne de l'Union européenne. Cette expansion excessive pose le risque d'une bulle immobilière. En cas d'éclatement de cette bulle, les répercussions pourraient être graves, notamment une augmentation des prêts non remboursés, l'effondrement des entreprises de construction, des pertes substantielles pour les propriétaires et l'apparition potentielle d'une récession. L'avenir du marché immobilier de Tirana reste incertain.

Diligence raisonnable pour l'achat d'une propriété à Tirana

Le gouvernement albanais reconnaît l'impératif d'une diligence raisonnable rigoureuse et a intensifié ses efforts pour lutter contre la corruption et le blanchiment d'argent dans les secteurs de la construction et de l'immobilier. Il s'agit d'une mesure importante, le gouvernement a mis en place une unité spéciale de procureurs, SPAKqui a bénéficié d'une formation du FBI en Virginie. Cette initiative donne déjà des résultats tangibles. Par exemple, en 2022, Spak a pris des mesures décisives en gelant les actifs associés à Gjinaj, un important magnat de la construction, soupçonné d'avoir amassé sa fortune considérable par des moyens illicites, notamment le trafic de drogue. Cette action a également visé la société à l'origine de "Garden Residence Turdiu", un nouveau projet immobilier à Tirana, laissant de nombreux résidents dans l'ignorance de leurs investissements et dans l'incertitude quant à l'avenir de leurs maisons.

La construction de la tour C au sein du complexe "Garden Residence Turdiu" constitue un exemple pertinent de la mise en place d'un système de gestion de l'environnement. retards des projets affectant les résidents potentiels. L'achèvement des travaux était prévu pour 2021, mais le projet a connu de nombreuses difficultés, notamment en ce qui concerne les parties communes et les ascenseurs qui n'ont pas été achevés, ce qui a empêché les familles qui avaient investi dans ces propriétés d'y emménager.

Cette affaire met en évidence l'importance du rôle de l'Union européenne dans le domaine de l'éducation et de la formation. la nécessité pour les investisseurs de procéder à des vérifications approfondies des antécédents des promoteurs et de leurs projetsLe secteur de la construction de Tirana est en pleine expansion, ce qui garantit une bonne compréhension du contexte économique et réglementaire général. La croissance explosive du secteur de la construction à Tirana, qui dépasse de loin la demande locale et le rythme de la croissance économique nationale, est le signe d'une instabilité potentielle.

Conclusion : Un marché avec des opportunités, mais attention

Comme nous l'avons souligné précédemment, Tirana offre un certain nombre d'options pour les personnes cherchant à louer, à des taux qui restent très compétitifs par rapport à d'autres capitales. Cependant, les arguments en faveur de l'achat à Tirana sont de moins en moins clairs, car les prix de vente ne cessent d'augmenter et les preuves s'accumulent que de l'argent en mauvais état se fraye un chemin dans le système. Si nous devions acheter maintenant, nous chercherons probablement à nous rendre dans d'autres villes où les prix sont encore raisonnables, comme Berat ou Durres.

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