Sådan køber du ejendom i Tirana midt i risici og "mørke penge"

En bølge af ejendomsudvikling har forvandlet Albaniens hovedstad som et resultat af stigende interesse fra indenlandske og internationale investorer, der ønsker at købe ejendom i Tirana. Den hurtige vækst på Albaniens ejendomsmarked er dog ikke uden komplikationer. Sektoren, især i hovedstaden, er fyldt med udfordringer, der stammer fra uigennemsigtige finansielle transaktioner og forsinkede byggeprojekter, som har efterladt mange investorer i limbo.

I denne uges Albania Property Weekly undersøger vi kompleksiteten i at investere i Tiranas ejendomsmarked og udforsker den økonomiske dynamik, de lovgivningsmæssige reaktioner og individuelle investorers erfaringer, som giver et omfattende billede af de potentielle risici. Vi udforsker den aktuelle investeringsscene, fra regeringens tiltag mod korruption til hvad købere virkelig står over for, når de køber ejendomme uden for planen i et byggeri i Tirana.

De "sorte penges" rolle på ejendomsmarkedet

Potentielle ejendomsinvestorer i Albanien skal foretage en omfattende due diligence, hvor de ikke kun undersøger markedstendenser og forventede afkast, men også de involverede bygherrers referencer. En nylig undersøgelse foretaget af Ola Xama, en økonomisk journalist, fremhævede uigennemsigtigheden i Albaniens finansielle aktiviteter specifikt relateret til ejendomme.

Som rapporteret i The Sunday Times, Omkring 3,7 milliarder euro kommer årligt ind i den albanske bygge- og ejendomssektor, hvilket svarer til 15% af det nationale BNP. Bemærkelsesværdigt nok går kun 847 millioner euro af dette beløb gennem formelle bankkanaler.. Xama's resultater viser, at omkring 2,85 mia. euro stadig ikke er gjort rede for, hvilket tyder på, at der findes "sorte penge". I Albanien, en overvejende kontantbaseret økonomi, hvor pengeoverførsler fra udlændinge er betydelige, anslår Xama, at så meget som 1,3 mia. euro af denne usporede kapital kan stamme fra ulovlige aktiviteter som f.eks. narkotikahandel.

Ejendomspriserne i Tirana er firedoblet på 7 år

Xama hævder, at tilførslen af ulovlige midler har stimuleret Tiranas ejendomsmarked markant og fået priserne på luksuslejligheder til at stige fra 1.000 euro pr. kvadratmeter i 2017 til ca. 4.000 euro i øjeblikket. På trods af en overflod af lejligheder, hvoraf mange stadig er usolgte, fortsætter priserne deres opadgående kurve. Denne prisstigning skyldes ikke kun opkøb af ejendomme, men også investeringer i byggevirksomheder. Det understreger, hvor vigtigt det er for investorer at foretage en grundig finansiel analyse og verificering, når de ønsker at købe en ejendom i Tirana.

Alarmerende og stigende antal tomme boliger

Belind Kelliçi fra Albaniens Demokratiske Oppositionsparti har slået alarm over den tvivlsomme tendens til, at enheder med ubetydelig deklareret kapital sikrer sig betydelige byggekontrakter. Han bemærkede, at der i 2015 var 8.000 ledige lejligheder i Tirana. Dette tal er steget til 40.000 på grund af den fortsatte udstedelse af byggetilladelsertrods svigtende efterspørgsel. Det resulterende prismarked har gjort boligejerskab mere og mere uoverkommeligt for gennemsnitlige par.

Er ejendomsboblen i Tirana ved at briste?

Økonomen Klodian Tomorri bemærker, at byggesektoren i Albanien er vokset langt hurtigere end den samlede økonomiske vækst i løbet af de seneste tre år. For hver ny indbygger i Tirana bliver der bygget omkring 300 kvadratmeter gulvplads.- næsten ni gange mere end gennemsnittet i EU. Denne overdrevne ekspansion udgør en risiko for en ejendomsboble. Hvis denne boble brister, kan det få alvorlige konsekvenser, herunder en stigning i misligholdte lån, kollaps af byggefirmaer, betydelige tab for boligejere og en potentiel begyndende recession. Fremtiden for Tiranas ejendomsmarked er fortsat usikker.

Due Diligence for at købe ejendom i Tirana

Den albanske regering anerkender nødvendigheden af streng due diligence og har intensiveret sin indsats for at bekæmpe korruption og hvidvaskning af penge inden for bygge- og ejendomssektoren. Det er et vigtigt skridt, Regeringen har oprettet en særlig anklagerenhed, SPAKsom har nydt godt af FBI-træning i Virginia. Dette initiativ har allerede givet håndgribelige resultater. I 2022 tog Spak f.eks. afgørende skridt ved at indefryse aktiver forbundet med Gjinaj, en fremtrædende byggematador, på grund af mistanke om, at hans betydelige formue var samlet på ulovlig vis, herunder narkotikahandel. Denne aktion var også rettet mod virksomheden bag "Garden Residence Turdiu", et nyt byggeri i Tirana, hvilket efterlod mange beboere i uvished om deres investeringer og usikkerhed om fremtiden for deres hjem.

Opførelsen af tårn C i "Garden Residence Turdiu"-komplekset er et relevant eksempel på Projektforsinkelser hvilket påvirker potentielle beboere. Byggeriet skulle have stået færdigt i 2021, men det har været fyldt med tilbageslag, f.eks. fællesarealer og elevatorer, der ikke er færdige, hvilket har gjort, at de familier, der har investeret i ejendommene, ikke har kunnet flytte ind.

Denne sag understreger behov for, at investorer foretager grundige baggrundstjek af udviklere og deres projekterog sikre en forståelse af den bredere økonomiske og lovgivningsmæssige kontekst. Den eksplosive vækst i Tiranas byggesektor, som langt overstiger både den lokale efterspørgsel og tempoet i den nationale økonomiske vækst, signalerer potentiel ustabilitet.

Konklusion: Et marked med muligheder, men vær forsigtig

Som vi tidligere har fremhævet, tilbyder Tirana en række muligheder for folk, der ønsker at leje, til hvad der stadig er meget konkurrencedygtige priser i forhold til andre hovedstæder. Men argumenterne for at købe i Tirana bliver mindre og mindre klare, efterhånden som salgspriserne bliver ved med at stige, og der kommer flere og flere beviser på, at der er kommet mindre gode penge ind i systemet. Hvis vi skulle købe lige nu, ville vi sandsynligvis lede i andre byer, hvor priserne stadig er rimelige, som Berat eller Durres.

Læs også:

• Køb af ejendom i Albanien som udlænding
• Byggetilladelser i Albanien
• Lejligheder til leje i Tirana under 400 euro