Albaniens ejendomsmarked i 2025: Tendenser i Tirana, Vlorë og Sarandë

Hvis ikke hver dag, så støder jeg ofte på folk, der enten vil købe eller investere i Albanien. Men det kan man ikke gøre uden at lave en grundig markedsundersøgelse først, især fordi landet bliver ved med at udvikle sig og ændre sine standarder, herunder priserne.

Albaniens ejendomsmarked fortsætter med at vokse i 2025, især i kyst- og hovedbyer som Tirana, Vlorë og Sarandë. Stigningen i antallet af digitale nomader, turisme og livsstilskøbere fra udlandet bidrager til betydelige ændringer i priser, efterspørgsel og ejendomstyper.

I dag deler vi i samarbejde med vores dataspecialist, Eliseo, en detaljeret oversigt over, hvor markedet står i 2025.

Tirana har en stabil vækst i efterspørgslen, især efter lejligheder

1. Byens centrum kræver stadig en høj pris

På tværs af alle ejendomstyper er priserne på boliger i byens centrum betydeligt højere end i udkanten. Det gælder f.eks:

• Lejligheder med 1 soveværelse i centrum har en gennemsnitlig udbudspris på omkring 130.000 euro, mens de udenfor ligger tættere på 110.000 euro.
• Boliger med 2 soveværelser i centrum ligger i gennemsnit på mellem 150.000 og 200.000 euro, mens tilsvarende enheder uden for ligger lige under 170.000 euro.

Efterspørgslen efter centrale beliggenheder er altid høj på grund af de fordele, som centrale områder tilbyder, såsom nærhed til kontorer, skoler og livsstilsinfrastruktur.

2. Prisintervallerne er brede, især for større huse

Kategorierne med 3 soveværelser, både i og uden for centrum, viser bredere interkvartile intervaller (IQR), hvilket indikerer større variation på markedet:

• Udbudspriserne strækker sig fra 200.000 euro til over 300.000 euro, især i byens centrum. Det tyder på større diversitet i kvalitet, størrelse og faciliteter for større boliger.

3. Afvigelser afspejler ejendomme i den høje ende

Afvigelserne i boxplottet (set som diamanter uden for whiskers) fremhæver luksustilbud, der går langt ud over den typiske øvre grænse, især i kategorien med 1 soveværelse, hvor nogle få centrale ejendomme er prissat tættere på 300.000 euro. Det er sandsynligvis førsteklasses nybyggeri eller fuldt møblerede enheder, der er målrettet udenlandske købere eller investorer.

4. Det "søde sted" for købere

• Ejendomme med priser omkring medianen for 2-værelses lejligheder uden for centrum (150.000-170.000 euro) ser ud til at give den bedste værdi for pengene, især for familier eller fjernarbejdere, der ønsker mere plads uden at sprænge banken.
• Det snævre prisspænd for 1-værelses uden for centrum kan også appellere til førstegangskøbere eller digitale nomader.

Hvad det betyder for købere og investorer

Luksusmarkedet er helt klart aktivt, men det er en niche. Forsigtighed tilrådes, især med hensyn til videresalgspotentiale. Der er dog stadig interesse for lokalbefolkningen, og investeringsinteressen (især for køb til udlejning og købere af bylivsstil) er fortsat høj.

Investorer bør holde øje med 2-værelses lejligheder i byens centrum, de er fortsat populære blandt professionelle og er stadig nogenlunde tilgængelige sammenlignet med de skyhøje 3-værelses lejligheder.

Boligkøbere, der søger plads på et strammere budget, kan finde bedre muligheder lige uden for byringen, hvor ejendomme med 2-3 soveværelser giver betydeligt mere værdi.

Vlorë er mere overkommelig end Tirana

1. Mere prisstabilitet sammenlignet med Tirana

• Vloras prisklasser er smallere, især for lejligheder med 1 og 2 soveværelser.
• Det signalerer et mere stabilt og forudsigeligt marked.

2. Priserne i bymidten er stadig konkurrencedygtige

• Lejligheder med 1 soveværelse i byens centrum ligger på omkring 120.000-180.000 euro, hvilket er betydeligt lavere end samme kategori i Tirana eller Saranda.
• Segmentet med 2 soveværelser i byens centrum viser større variation (ca. €130.000-€230.000). Der er stadig stigende interesse, men der er stadig muligheder til en overkommelig pris.

3. Rummelige boliger uden for centrum giver stadig værdi

• Ejendomme med 3 soveværelser uden for byens centrum har en rimelig pris, og de fleste ligger mellem 200.000 og 250.000 euro.
• Det er interessant, at disse priser overlapper med mindre lejligheder i centrale områder (en påmindelse om, at man kan få meget mere plads for pengene, hvis man bevæger sig uden for bykernen).

4. Ingen ekstreme afvigelser

• I modsætning til Tirana viser boxplottet for Vlorë ikke stærke afvigelser. Det betyder, at markedet ikke oplever store afvigelser, hvilket er godt nyt for købere, der ønsker gennemsigtighed og forudsigelighed.

Er Vlora en god investering set med køberøjne?

Baseret på de data, vi har analyseret ovenfor, er det en god investering at købe et hus i Vlora, hvis du værdsætter ro, kyst og omkostningseffektivitet.

Boliger med 2 soveværelser i byens centrum ser ud til at være markedets sweet spot, centrale nok til at være bekvemme, men uden den store overpris. Lejligheder til under 200.000 euro er fortsat det mest efterspurgte segment.

Lokale købere kan have lettere ved at komme ind på markedet her sammenlignet med hovedstaden eller Saranda.

Udlændinge, der er på udkig efter et andet hjem eller et fredeligt sted at gå på pension, vil sætte pris på Vloras mere moderate priser og mindre mættede stemning.

Saranda har en hurtig stigning, især i det mellemhøje segment

1. Ejendomme i bymidten har en høj pris

• I alle kategorier er priserne på boliger i bymidten højere end udenfor.
• Den gennemsnitlige udbudspris for 2-værelses lejligheder i byens centrum nærmer sig eller overstiger allerede 200.000 euro.
• Selv lejligheder med 1 soveværelse i det centrale Sarandë ligger over 150.000 euro, og nogle af dem nærmer sig 200.000 euro, et niveau, der var sjældent her for bare et par år siden.

2. Boliger med 3 soveværelser er trange og konkurrencedygtige

• Det er interessant, at boliger med 3 soveværelser i byens centrum har et meget snævert prisinterval med udbud i størrelsesordenen €200.000-€225.000.
• Denne ensartethed kan også afspejle bygherrernes prissætning for at ramme en bestemt køberprofil (f.eks. udenlandske pensionister eller sæsonbetonede investorer).

3. Uden for bymidten er der stadig plads til at bevæge sig

• Ejendomme med 2 soveværelser uden for centrum viser større variation, men tendensen er stadig opadgående (nogle når endda op på €250.000+) og konkurrerer med de centrale udbud.
• Lejligheder med 1 soveværelse er stadig den mest overkommelige løsning og ligger ofte på mellem 120.000 og 150.000 euro uden for byens centrum.

4. Flere høje afvigelser

• Tilstedeværelsen af outliers over €250.000-€275.000 for mellemstore enheder viser, at luksusboliger er på vej ind på markedet, en tendens, der tidligere primært blev set i Tirana.

Hvad det betyder for købere og investorer

Saranda er ikke længere en hemmelighed.

Livsstilskøbere og pensionister finder måske den bedste værdi i større boliger lige uden for byens centrum, hvor man stadig kan gå, men hvor det er meget billigere.

For købere bliver priserne mindre fleksible, især i centrum. Hvis du håber på at komme ind, jo før jo bedre.

For investorer giver den stærke opadgående tendens i priserne og det begrænsede udbud af boliger med 2-3 soveværelser mulighed for lejeindtægter og værdistigning.

Hvad siger tallene?

Afsluttende tanker

• Tirana er fortsat et førsteklasses mål for langsigtet kapitalvækst og udlejning.
• Vlora er en god destination, hvis du er på udkig efter kystnære ejendomme til mere overkommelige priser end Saranda.
• Saranda er det marked, man skal holde øje med: Stor efterspørgsel, begrænset nybyggeri og en blomstrende turistsektor kan blive ved med at drive priserne op, men der kan opstå en potentiel overophedning, hvis det ikke bliver kontrolleret.